Урок 5.1.
Как найти надежного арендатора

При выборе арендатора рекомендуется сделать следующие действия.

Как проверить арендатора

Нужно тщательно проанализировать профиль потенциального арендатора. Изучить его репутацию, стабильность финансового состояния и опыт работы. Это поможет предвидеть возможные риски и принять обоснованное решение.

• Проверить референции. Обратиться к предыдущим арендодателям, чтобы получить отзывы о поведении потенциального арендатора. Это поможет понять, как арендатор выстраивает взаимодействие с собственником, а также выявить его честность и надежность.
• Оценить финансовую стабильность арендатора. Убедиться, что потенциальный арендатор достаточно стабилен для своевременной оплаты аренды; обратить внимание на рыночные показатели и платежеспособность его бизнеса (для коммерческой недвижимости) и стабильность его рабочих отношений (для жилой недвижимости).
• Составить необходимый комплекс соглашений. Юридические документы и арендные соглашения, которые защитят интересы предпринимателя. Необходимо определить срок аренды, размер арендной платы и условия ее индексации, а также правила эксплуатации помещения. Лучше обратиться к профессионалам для гарантии юридической правильности этих документов.
• Установить доброжелательные отношения с арендаторами. Важно, чтобы предприниматель и арендатор понимали друг друга и были на одной волне. Это поможет предотвратить конфликты и создать благоприятную рабочую атмосферу.

Выбор надежного арендатора — это самая база. Но у многих есть четкое представление о том, с кем они хотели бы сотрудничать: арендатор, работающий в определенной отрасли, крупный или сетевой и так далее. Такой подход сужает область поиска и усложняет задачу.

Как найти лучшего арендатора

Необходимо учитывать, что последние 5–10 лет рынок диктуют арендаторы, а арендодателям приходится подстраиваться под их требования.

Исходя из своей приоритетной задачи, предприниматель может воспользоваться следующими советами:

Чтобы сдать объект быстро, можно:

• Понизить арендную ставку на 5–10 % от рыночной.
• Предоставлять арендные каникулы — период, в который арендная плата либо не вносится вообще, либо ее размер снижается.
• Подготовить помещение «под ключ»: с готовым ремонтом, оборудованием и мебелью.

Чтобы сдать объект дорого, можно:

• Подготовиться к периоду простоя: срок экспозиции может увеличиться.
• Снизить требования к арендатору.
• Воспользоваться услугами специализированных агентств для поиска арендатора.

Чтобы сдать объект стабильному арендатору, можно:

• Сделать акцент на хороший пешеходный и автомобильный трафик (при наличии).
• Подготовиться к длительному переговорному процессу и необходимости идти на определенные уступки.
• Сделать ставку на игру «в долгую»: первые 1–2 года сдавать помещения по пониженной арендной ставке, постепенно повышая ее.

Далее необходимо определиться, сдавать объект одному крупному арендатору или нескольким мелким. В каждом случае есть свои особенности:

Крупный арендатор

• Проще выстраивать отношения, решать проблемы и контролировать соблюдение договора, потому что арендатор один.
• Обычно стабильно оплачивает аренду без задержек и соблюдает правила документооборота.
• Чаще всего арендует большие площади на длительный период.
• Как правило, платит меньше и неохотно идет на повышение арендных ставок, а иногда даже может настаивать на их снижении.
• Если внезапно съедет, объект с большой долей вероятности будет простаивать.
• Может иметь краткосрочные планы по аренде или негарантированную прибыль, ведь крупный — не значит надежный.

Несколько мелких арендаторов

• Риск простоя низкий: если уходит один, другие обычно остаются.
• Могут быть платежеспособными и арендовать объект на долгий срок, ведь в разряд «мелких» можно отнести филиалы банков, крупных федеральных сетей, представительства международных брендов и так далее.
• Для управления может потребоваться привлечение специалистов, например, управляющей компании, — это дополнительные расходы.

Если желание привлечь сетевого арендатора не проходит, несмотря на все потенциальные риски (жесткие условия договора с его стороны, требования снизить ставку, длительный простой в случае его ухода и другие), важно помнить следующую аксиому: если твое помещение находится в нужном месте, сетевой арендатор самостоятельно выйдет на тебя с просьбой по его аренде.