Урок 4.1.
Как наверняка обеспечить спрос

Начинающие арендодатели часто попадают в ловушку. Им кажется, что взять большое и дешевое помещение — это выгодно. Ведь в этом случае затраты невелики, а прибыль выглядит заманчивой. Но за низкой стоимостью объекта скрываются плохой ремонт, неудачное местоположение, отсутствие коммуникаций. А это может привести к тому, что найти арендатора просто не получится.

Что влияет на спрос

При принятии решения о покупке объекта важно тщательно проанализировать:

• локацию,
• трафик,
• состояние ремонта,
• транспортную доступность и т. д.

Но, прежде всего, необходимо задуматься о портрете будущего арендатора, ведь помещение должно соответствовать его потребностям:

Коммерческая недвижимость

Чем будет заниматься компания, которая арендует объект? Какого размера помещения требуются в этой отрасли? Какие технические требования, требования по отделке необходимо учесть? И так далее.

Жилая недвижимость

Квартиру будет снимать один человек или семья? Может быть, у арендатора есть домашние животные? Ему потребуется несколько комнат или достаточно студии? Будет ли много времени будущий жилец проводить в квартире? И так далее.

Выбор объекта под потребности бизнеса

В зависимости от задач бизнеса — найти место для торговли, организовать рабочие места для офисных сотрудников, обеспечить хранение товара, — можно выделить следующие категории недвижимости:

• стрит-ритейл;
• магазины, офисы и производство;
• склады.

Разберемся, в чем особенности каждой категории.

Стрит-ритейл

Это торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий. У них есть отдельный вход и собственные витрины. Часто под эти цели выкупают несколько квартир и объединяют их.

При выборе предпринимателю стоит обратить внимание на следующие моменты:

• Размещение на первом этаже или в полуподвальном помещении
• Расположение по правую стороне от основного движения
• Отсутствие по соседству пустующих площадей
• Наличие возможности перепланировки
• Наличие поблизости парковочных мест

Магазины

Магазины (торговые помещения) отличаются площадью торгового зала и склада. Выбор объекта напрямую зависит от размеров и специфики бизнеса будущего арендатора.

• Гипермаркет. Большая площадь помещения (> 1000 м²) позволяет реализовать масштабную бизнес-идею. Объект может находиться в отдельном помещении (обычно на окраине города) или в торговом центре, размещается на 1-м и/или −1-м этажах. Подходит для крупных торговых сетей вроде «Глобуса» или «Ленты».
• Супермаркет. Торговая площадь 600–1000 м². Как и гипермаркет, может находиться в отдельном помещении или в торговом центре на 1-м и/или −1-м этажах. Подходит для сетей вроде «Перекрестка»: с широким ассортиментом продовольственных и непродовольственных товаров, а также самостоятельным обслуживанием.
• Универсам. Торговая площадь 200–600 м². По сути, это небольшой супермаркет — у них схожи принципы работы и обслуживания клиентов, а отличаются они в основном размером. Могут размещаться и на 2-м этаже, чаще в ситуации, когда на 1-м этаже — продукты питания, а на 2-м — товары повседневного спроса.
• Мини-маркет. Торговая площадь < 150 м². Обслуживание ведется через прилавок, поэтому такой вид подходит для низкого клиентопотока. Объект может располагаться как в отдельном помещении, так и на первом этаже жилого дома.
• Павильон. Торговая площадь < 20 м². Здесь продают товары определенного вида, например, фрукты и овощи или товары первой необходимости. Обычно павильоны образуют целый комплекс, например, рынок, где клиент может найти все необходимое. Располагаться могут в отдельном помещении, торговом центре или под открытым небом.
• Киоск. Площадь < 10 м². В киоске продают непродовольственные товары, готовую еду, горячие и холодные напитки. Объект обычно располагается на улице или в торговом центре. Главное отличие киоска от павильона в том, что покупатель не может зайти внутрь киоска, а продажа товара происходит через оконный проем.

При выборе предпринимателю стоит обратить внимание на следующие моменты:

• Расположение: важны хорошая транспортная доступность и стабильный клиентопоток (это решающий критерий).
• Комфортная планировка, чтобы у арендатора была возможность минимальными усилиями подстроить объект под свои потребности.
• Наличие дополнительного помещения под склад.
• Наличие зоны для разгрузки.

Офисы

Компании, которые ищут офис, обычно с особым вниманием относятся к выбору недвижимости. Для них важно обеспечить комфортные условия труда для своего персонала, поэтому, в частности, большой популярностью пользуются объекты в центре города и в локациях с хорошей транспортной доступностью.

Традиционно выделяют четыре класса офисных помещений.

Класс А:

• Центр города
• Новое или знаковое (например, Москва-Сити) здание
• Высококачественная отделка
• Высота потолков не меньше 3 метров
• Многоуровневый паркинг
• Развитая инфраструктура

Класс В:

• Периферийный район
• Близкое расположение к транспортным развязкам
• Здание эксплуатируется < 10 лет
• Качественная отделка
• Высота потолков не меньше 3 метров
• Паркинг
• Развитая инфраструктура

Класс С:

• Окраина населенного пункта
• Плохо развитая транспортная инфраструктура
• Здание в эксплуатации > 10 лет, капитальный ремонт
• Высота потолков < 2,7 м, внутренняя отделка в хорошем состоянии, но без изысков
• Внутренняя планировка по принципу коридорной системы
• Инфраструктура развита недостаточно
• Парковка ограничена

Класс D:

• Окраина населенного пункта
• Размещение в жилых строениях или на территории реконструированных предприятий в полуподвальных помещениях
• Удовлетворительное состояние, потребность в косметическом ремонте
• Планировка по типу коридорной системы
• Парковка стихийная
• Инфраструктура отсутствует

Как мы говорили в начале обучения, классический формат офисов постепенно уступает место новым трендам — коворкингам и гибким офисам. Эти форматы предлагают различные варианты размещения для бизнеса любого масштаба — от одного рабочего места до целого офиса. Их часто выбирают IT-компании, рекламные агентства, архитектурные бюро и даже государственные структуры

Коворкинги. Арендаторы — в основном фрилансеры и ИП с небольшим штатом, которым требуются рабочие места на несколько часов или месяцев. Главное отличие от офиса — наличие общих зон (переговорные комнаты и другая инфраструктура), которыми пользуются все арендаторы. В России сейчас есть тренд на коворкинги с определенной бизнес-направленностью, например, все помещение сдается нескольким арендаторам из бьюти-сферы (парикмахеры, визажисты, косметологи и так далее).

Гибкие офисы. Подходят для средних и крупных компаний. Сроки аренды могут составлять несколько лет. Гибкий офис отличается от традиционного тем, что рабочие места не закрепляются за конкретным сотрудником. Благодаря этому арендатор может быстро изменять пространство под актуальные задачи: добавлять перегородки, мебель или новые функциональные зоны.

Производство

Спрос на помещение под производство зависит непосредственно от производимой там продукции. Помимо специализированных требований, например, гигиенических для пищевого или пожарных для железобетонного производства, есть универсальные:

• Достаточное освещение для каждого рабочего места
• Площадь на одного сотрудника > 4,5 м²
• Высота потолков > 3 м
• Наличие аварийного выключателя электроэнергии

При выборе предпринимателю стоит внимательно изучить требования, предъявляемые к помещению для конкретного производства. Например, для пекарни, мастерской или автосервиса.

Объект под торговые, офисные и даже производственные помещения можно найти в деловых и торговых центрах. Но в этом случае важно учитывать два момента:

• Арендатору предстоит пользоваться общедомовым имуществом, которое обслуживает управляющая компания, — это влияет на стоимость аренды, а также обязывает соблюдать установленные правила.
• Для всех арендаторов могут быть введены общие требования по оформлению витрин, вывесок или дизайна помещения — они обязательно должны быть зафиксированы в договоре аренды.

Склады

Предоставление складских помещений небольшим компаниям и предприятиям — это хороший вариант дохода. Кроме того, спрос на них продолжает расти в связи с усилением позиций онлайн-торговли.

Складские помещения делятся на четыре класса, которые различаются размером площади и условиями хранения товаров.

Класс А. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием. Потолки > 13 м. Ремонт и оборудование соответствуют европейским стандартам, установлены современные системы пожаротушения и защиты от взломов.

Класс В. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием. Потолки < 10 м. Полезная площадь 1000–5000 м².

Класс С. Капитальные строения или утепленные ангары. Пол может быть асфальтированным, бетонным или плиточным. Потолки > 3,5 м.

Класс D. «Холодный» ангар с подвальным помещением, подсобные помещения или гаражи.

При выборе предпринимателю стоит обратить внимание на следующие моменты:

• Удобный подъезд
• Наличие коммуникаций и системы вентиляции
• Плюсом будет наличие системы кондиционирования