Урок 3.3.
Выбор системы налогообложения

В законодательстве РФ для предпринимателей предусмотрены обязательные платежи:

• Налоги. Выплачиваются регулярно в бюджет страны, области или города. На имущество — до 2 % в зависимости от региона от кадастровой стоимости объекта, с дохода — зависит от выбранной системы налогообложения, на профессиональный доход — только для самозанятых.
• Взносы. Перечисляются на пенсионное, социальное и медицинское страхование. В 2024 году фиксированная сумма взносов составляет 49,5 тыс. рублей. Если доход превысит 300 тыс. рублей за год, то нужно будет заплатить 1 % от превышения.
• Сборы. Единоразово уплачиваются с целью получения определенного права, лицензии или конкретной услуги.

Поскольку налоги составляют одну из главных статей расходов в арендном бизнесе, предпринимателю важно выбрать наиболее подходящую ему систему налогообложения (СНО) из 6 доступных в России.

Общая система налогообложения (ОСН)

Эта СНО присваивается любому бизнесу при регистрации по умолчанию. По сравнению с другими системами, здесь самые внушительные налоги — НДФЛ 13–15 % для ИП или налог на прибыль 20 % для ООО + НДС до 20 % и налог на имущество в зависимости от региона по ставке до 2 % от стоимости недвижимости.

ОСН выбирают компании:

• С большим арендным потоком (оплатой от арендаторов).
• Крупными объектами недвижимости.
• Арендаторами, которые работают с НДС (занимаются производством и продажей).

Упрощенная система налогообложения (УСН)

Главное преимущество по сравнению с ОСН — налоговая нагрузка ниже и можно выбрать из 2 вариантов:

• «Доходы» учитывает только доходы. Подходят предпринимателям с небольшими расходами, которые сложно официально подтвердить. Например, если предприниматель сдает жилое помещение в долгосрочную аренду и не несет больших расходов на ремонт и обновление мебели и техники. В этом случае налог в зависимости от региона составляет от 1 % до 6 % от общей суммы доходов.
• «Доходы минус расходы» учитывает и доходы, и расходы. Система подходит предпринимателям с большими расходами, или если объект требует регулярного ремонта. В этом случае налог взимается с суммы доходов за минусом расходов и составляет от 5 % до 15 % в зависимости от региона.

Упрощенку чаще всего выбирают предприниматели малого бизнеса. Эта система наиболее оптимальная, если сдавать жилье физическим лицам.

Патентная система налогообложения (ПСН)

Эта система доступна только ИП. Вместо уплаты обязательных налогов предприниматель приобретает патент — право заниматься выбранной деятельностью.

Характеристики патента:

• Срок — от 1 до 12 месяцев.
• При покупке указывается потенциальный доход — его уровень устанавливается властями регионов.
• Может содержать один или несколько объектов.

Ограничения ПСН:

• Количество сотрудников не превышает 15 человек.
• Годовой доход не превышает 60 млн рублей.
• Нельзя совершать сделки с ценными бумагами, оказывать кредитные и финансовые услуги.
• Действует в рамках календарного года. Например, если заключить его в марте, то налог за первые 2 месяца года необходимо будет выплатить по ОСН.

Налоговая ставка обычно составляет 6 %. Другой она может быть для ИП в период налоговых каникул и для предпринимателей из отдельных регионов. Например, в Крыму ставка — 0 %.

Налог на профессиональный доход (НПД)

Специальный налоговый режим для ФЛ или ИП, зарегистрированных как самозанятые — доход не более 2,4 млн руб., нет наемных работников. Здесь предприниматели могут платить налог по льготной ставке: 4 % от сделок с физлицами и 6 % от сделок с юрлицами. Это позволяет легально вести бизнес, не боясь штрафов за незаконную предпринимательскую деятельность.

Особенности НПД:

• Сдавать можно только жилую недвижимость.
• Налог уплачивается со всего дохода без учета расходов.
• Нет обязательных страховых взносов, однако пенсионный стаж также не накапливается.
• Налог на профессиональный доход нельзя совмещать с другими спецрежимами.

Автоматизированная упрощенная система налогообложения (АУСН)

Новый налоговый режим, который, как и УСН, имеет 2 варианта:

• «Доходы» — ставка 8 %.
• «Доходы минус расходы» — ставка 20 %.

АУСН дает право:

• Не сдавать налоговую декларацию.
• Не уплачивать страховые взносы в ПФР, ФСС, ФОМС за наемных сотрудников или за себя.
• Не уплачивать НДС, налог на прибыль по ставке 20 %, налог на имущество организаций.

На текущий момент система доступна только в Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан. Работать при этом можно только через уполномоченные банки, в том числе через Сбер.

Шестой доступный в России вид системы налогообложения — единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН), подходит только предпринимателям, занимающимся сельскохозяйственной деятельностью. В отрасли недвижимость он не используется.

Большинство предпринимателей выбирают УСН за счет низкой ставки, возможности уменьшить налоги на сумму страховых взносов, дополнительных послаблений для регионов и минимальной отчетности. Однако предпринимателю важно иметь в виду, что от выбранной им СНО зависят налоги, которые будет платить будущий арендатор (чаще всего выгодно, если СНО у арендодателя и арендатора совпадают).

Резюмируем информацию в сводной таблице:

Регистрация бизнеса — основное условие для ведения предпринимательской деятельности. Второе условие — при проведении денежных операций использовать расчетный счет предпринимателя, а не личную карту. В противном случае со стороны банка могут возникнуть вопросы в рамках 115-ФЗ, так как ИП или ООО ведет предпринимательскую деятельность по счету ФЛ.

А какие решения есть на рынке

Зарегистрировать бизнес, то есть выбрать ОКВЭД, ОПФ и СНО, можно несколькими способами:

• Онлайн через сайт ФНС, Госуслуги или МФЦ. Но заполнять все документы придется самостоятельно.
• Через нотариуса. Это дороже: нужно будет заплатить нотариусу.
• В Сбере, воспользовавшись сервисом по регистрации бизнеса. Этот вариант самый удобный, а еще вместе с регистрацией бизнеса предприниматель сможет сразу открыть расчетный счет.