Урок 2.2.
Как выбрать объект

Выбор объекта для приобретения также зависит от доступных финансов. Кто-то сможет позволить себе скромные апартаменты, а кто-то — большую торговую площадь. Но важно помнить, что больше — не всегда лучше

При выборе объекта необходимо учитывать множество факторов. Три основных мы рассмотрим сейчас, а к остальным вернемся позже. Итак:

• Прибыль. Какова будет потенциальная прибыль от приобретенного объекта.
• Расходы. Какие расходы будут сопутствовать приобретенному объекту.
• Особенности аренды. Что необходимо сделать предпринимателю, чтобы сдавать объект на нужных ему условиях.

Прибыль

Срок окупаемости и доходность

Успех бизнеса зависит от срока окупаемости и доходности объекта — оба параметра зависят от изначальной его стоимости.

Срок окупаемости — это период времени, за который доходы от объекта покроют затраты на его приобретение. Считается по формуле: Срок окупаемости = Стоимость объекта / Выручка за год.

Доходность — это показатель того, сколько денег приносит объект по сравнению с другими доходами (инвестициями или вкладом).

Ликвидность

Ликвидность — это скорость превращения объекта в деньги. Чем быстрее объект начинает приносить деньги и чем быстрее и выгоднее его можно при необходимости продать, тем более ликвидным он является.

Срок экспозиции

Экспозиция объекта недвижимости — это промежуток времени от выставки объекта недвижимости в аренду до момента заключения договора аренды. Фактически чем выше срок экспозиции, тем меньше дохода получает предприниматель.

Расходы

Налогообложение

Предприниматели платят налог на имущество и налог с дохода:

1. Первый зависит от региона и кадастровой стоимости объекта, то есть официально установленной. Он составляет 0,1–0,3 % для жилой недвижимости и 1,2–2 % для коммерческой. При этом, от налога на имущество освобождены инвалиды, участники боевых действий и пенсионеры. Налог на доход физических лиц составляет 13 %, а для ИП и ЮЛ на упрощенной системе налогообложения — 6 %.
2. Второй (размеры налогов от сдачи жилых или коммерческих объектов) существенно не отличается. Доход не зависит от разновидности недвижимости, для его расчета важен статус налогоплательщика на момент подачи декларации.

Коммунальные услуги

Нельзя забывать и о коммунальных услугах: они оплачиваются по всем типам объектов. Эти расходы в жилых и коммерческих помещениях отличаются:

• Для жилых они обычно ниже и оплачивают счета арендаторы.
• Собственники коммерческих помещений оплачивают коммунальные услуги сами.

Кстати, иногда бизнес идет на небольшие хитрости: чтобы сэкономить на коммунальных услугах, можно арендовать офисное помещение в крупном городе, а помещение под производство — в регионе, где стоимость обслуживания объекта будет ниже.

Текущий и капитальный ремонт

Любое помещение со временем изнашивается и требует обновления:

В жилых ремонт обычно делает собственник, поэтому трат на текущий и капитальный ремонт больше.

В коммерческих, наоборот, арендаторы самостоятельно обновляют интерьер в соответствии с дизайном и спецификой своего бизнеса. Например, для открытия кофейни известного бренда арендатор должен за свой счет провести ремонт, чтобы помещение соответствовало фирменному стилю компании.

В любом случае все условия проведения ремонтных работ оговариваются в договоре аренды.

Особенности аренды

Подготовка объекта

Чем лучше объект подготовлен к сдаче в аренду, тем выше можно установить ставку. Здесь картина похожа на ситуацию с текущим и капитальным ремонтом:

• Коммерческие объекты не требуют сложных ремонтных работ — обычно достаточно чистовой отделки, ведь, как мы говорили выше, арендаторы доделают ремонт под свой дизайн.
• Жилые помещения, напротив, часто ищут с ремонтом и основной мебелью и техникой, чтобы можно было сразу заехать и жить.

Кроме того, для коммерческих объектов крайне важно наличие всех необходимых разрешений (МЧС, СанПин) и сопроводительной документации (вода, свет, канализация).

Срок аренды и надежность арендатора

Предприниматели стремятся найти надежного арендатора на долгий срок, чтобы не тратить ресурсы на поиск нового. Но обычно срок аренды жилого и коммерческого помещений отличается:

• Жилые объекты, как правило, снимают надолго, но при этом арендаторы могут легко переехать в другое место.
• Бизнесу же переезжать сложнее, поэтому отношения арендатора и предпринимателя более стабильные.

Кроме того, арендаторы жилых помещений могут съехать без предупреждения или задерживать оплату, в то время как для бизнеса аренда помещений — одна из основных статей расходов. Поэтому арендаторы коммерческих объектов более постоянны и надежны в вопросах срока и оплаты аренды.

Заключение договора

Аренда любого объекта недвижимости требует заключения договора между арендодателем и арендатором. Это самый важный документ. Как мы говорили в предыдущем разделе, все условия должны быть в нем четко прописаны, например, те же условия оплаты аренды и расторжения самого договора.

Отдельно хочется отметить, что у коммерческих объектов есть своя особенность: их можно сдать в аренду фактически еще на этапе строительства. Для этого собственник и будущий арендатор оформляют предварительный договор.

Это удобно обеим сторонам: предприниматель уверен, что помещение не будет простаивать, а арендатор ухватывает подходящее предложение и закрепляет право на его аренду. Такие ситуации актуальны, если речь идет о строительстве знаковых для города объектов, помещения в которых пользуются большим спросом.