Как выбрать локацию для бизнеса

Перед открытием своего дела надо понять, нужна ли точка продаж и важно ли, где она находится. Если правильная локация критична для успеха проекта, к ее выбору надо отнестись серьезно. Рассказываем, как найти место для точки продаж.

Содержание

Типы бизнеса по значимости локации

По этому признаку бизнес можно отнести к одному из трех типов.

1. Локация не важна. Обычная ситуация для онлайн-деятельности: фриланса, консалтинга, программирования. Можно оказывать услуги из любой точки, и это не влияет на прибыль.
2. Локация непринципиальна. Для некоторых видов бизнеса важно, чтобы помещение было, а где оно находится — не так важно, потому что не влияет на продажи. Скажем, компании, которая производит спецоборудование и сама доставляет его клиентам, офис в центре города не нужен. Гораздо важнее то, удобно ли расположено производство и как настроена логистика.
3. Локация критически важна. Примеры: бизнес в сферах торговли, офлайн-услуг, общепита. Прибыль напрямую зависит от места, где находится точка. Если ошибиться с выбором локации, высок риск, что его придется закрыть.

Ключевые критерии при выборе локации

Если развитие бизнеса серьезно зависит от того, где находится точка продаж, нужно оценить ее по таким критериям:

1. Зона обслуживания. Это радиус, откуда приходят клиенты. Например: 400 м для магазина «у дома», 1 км для небольшого салона красоты эконом-класса.
2. Население — количество жителей и работающих людей в этой зоне.
3. Проходимость — поток людей в разное время. Его надо замерить утром, днем и вечером по будням и по выходным или изучить, сколько в этом месте люди делают покупок у конкурентов.
4. Платежеспособность — уровень доходов потенциальных клиентов. Оценивается по типу жилья, брендам в соседних магазинах.
5. Количество конкурентов в выбранном районе.
6. Средний чек — то, сколько денег в среднем оставляют покупатели конкурентов в этой локации.
7. Выручка конкурентов — общий оборот рынка в этой точке.
8. Емкость рынка. Чтобы ее оценить, нужно сравнить общие расходы населения с выручкой конкурентов.

Есть способы самостоятельно собрать эти данные. Например, обойти район и посчитать количество конкурентов или посмотреть на «Яндекс Картах». Чтобы замерить проходимость в часы пик, провести возле будущей точки два часа утром и вечером в будний день и в выходной или праздничный.

Однако удобнее и достовернее получить эти данные из специальных сервисов. Так, клиентам СберБизнеса доступно бесплатное отраслевое решение для розничной торговли с встроенным сервисом геоаналитики.

Как оценить будущую выручку в локации по методу конкурента

Это просто: найдите ближайшего конкурента, посчитайте у него выручку, а потом спроецируйте на свое место.

1. Встаньте у входа к конкуренту в час пик (утром в 8:00–9:00 или вечером в 18:00–19:00). Посчитайте, сколько человек зашло за час. Или можно купить что-то при открытии, а затем зайти через час или два и снова что-нибудь купить. По номерам в двух чеках получится определить, сколько было покупок за это время.
2. Еще покупая у конкурентов, вы сможете узнать их средний чек. Нужно постоять какое-то время недалеко от того, места, где посетители расплачиваются, и послушать, какие суммы им называют.
3. Рассчитайте конверсию по формуле: Конверсия = Количество покупателей у конкурента / Количество прохожих у его двери х 100%.
4. Затем проведите вычисления: Конверсия х Количество прохожих у вашей будущей точки х Средний чек. Так вы поймете, сколько денег сможете зарабатывать в этой локации.

Где не стоит открывать точку (для офлайн-бизнеса):

• рядом со свалками или разрушенными зданиями — антисанитария будет отпугивать клиентов;
• в узких переулках старых или спальных районов — как правило, там небольшая проходимость, ходят только «свои»; исключением могут быть специализированные сервисы или магазины продуктов «у дома», если конкурентов немного;
• вблизи ритуальных услуг — клиенты из большинства других сфер вряд ли будут приходить сюда охотно.

На что обращать внимание при выборе помещения

Кроме самой локации важны технические параметры помещения.

Что проверить при осмотре помещения:

• освещение и уровень шума утром и вечером;
• состояние стен, потолка, пола — смотрите, чтобы не было трещин, протечек, плесени;
• работа кондиционера (если есть) — насколько он шумный, не появляется ли при включении неприятный запах;
• период, когда в последний раз проводился капремонт здания — для старых домов это важно;
• наличие интернета и его скорость — если для работы нужен Wi-Fi.

Что важно знать про разные варианты помещений, прописали в таблице.

Что учесть в договоре аренды

Договор — ваша главная защита. Особенно важно, если вы планируете делать дорогой ремонт. Рассказываем, каким должен быть договор и что в нем необходимо прописать, чтобы снизить риски для бизнеса.

Правило 11%. Аренда не должна «съедать» больше 11% от вашей будущей выручки. Если аренда дороже этого порога, бизнес, скорее всего, будет убыточным.

Допустим, вы посчитали, что планируете зарабатывать 1,15 млн рублей в месяц. Значит, вы не должны платить за аренду больше 127 тыс. рублей.

Тип договора:

• на 11 месяцев — арендодатели часто предлагают такой договор, чтобы его не регистрировать; риск в том, что через год вас могут попросить съехать;
• на 3–5 лет и больше — безопасный вариант, договор нужно зарегистрировать в Росреестре; обязательно пропишите, как часто и на сколько можно повышать аренду (идеально — не чаще раза в год и не более чем на 10%).

Что должно быть прописано в договоре

Арендная плата. Из чего она состоит:

1. Базовая ставка — плата собственнику.
2. Коммуналка — свет, вода.
3. Эксплуатационные расходы — уборка общих зон, вывоз мусора (особенно важно в ТЦ).

Обеспечительный платеж. Обычно это сумма за 1–2 месяца аренды. Это страховка для арендодателя на случай, если его имущество как-то испортится по вине съемщика. Если ничего такого не случится, деньги вернутся, когда закончится срок аренды.

Арендные каникулы. Бывает, в помещении нужен ремонт. Попросите не платить аренду один-два месяца. Коммуналку придется отдавать. Это нормальная практика, но арендодатель не обязан идти вам навстречу.

Ремонт и улучшения. Согласуйте план ремонта и смету заранее. Если вы делаете неотделимые улучшения, например ставите раковину или перегородку, пропишите, кто их оплачивает и вернут ли вам деньги при выезде.

Акт приема-передачи. Подписывается в день, когда вы получаете ключи. Внимательно осмотрите помещение и пропишите в акте все недостатки: трещины, сломанные замки, пятна на стенах. Сделайте видео. Это поможет вернуть обеспечительный платеж, когда будете съезжать.

Штрафы. Прописаны ли штрафы за опоздания, шум, нарушение графика работы? Особенно внимательно читайте этот пункт, если открываетесь в ТЦ — там штрафы могут быть очень высокими.

Форс-мажор. Что будет в случае эпидемии, пожара или других чрезвычайных ситуаций? Можно ли будет получить отсрочку или скидку по аренде?

Как проверить арендодателя

Прежде чем платить, убедитесь, что вы имеете дело с настоящим собственником:

1. Запросите документ о праве собственности. Сверьте адрес помещения с адресом в документах.
2. Получите выписку из ЕГРН. Узнайте, нет ли обременений (ареста, залога) и кто настоящий владелец площади.
3. Если помещение сдает компания, проверьте ее на сайте налоговой, не находится ли она в стадии банкротства или ликвидации.
4. Поговорите с предыдущими арендаторами, если есть такая возможность. Узнайте, были ли проблемы.

Даже при идеальной локации очень важно оценить юридическую чистоту помещения для бизнеса.

Важно убедиться, что помещение законно перевели в нежилой фонд. Проверить полномочия директора, если помещение принадлежит ООО. Для отдельно стоящих зданий у арендодателя должны быть разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию. Попросите их показать.

Краткий чек-лист для оценки локации

Перед тем как подписать договор, проверьте:

• Место. Наличие парковки, хорошая транспортная доступность, район подходит под вашу целевую аудиторию.
• Трафик. Если вы в массмаркете — высокая проходимость, если в премиум-сегменте — клиенты готовы специально приезжать.
• Помещение. Есть вода, канализация, достаточно мощности электросети для работы оборудования. Есть место для разгрузки товаров. Для точки в жилом доме важно, чтобы это место было не со стороны двора.
• Вход. Удобный, без высоких ступенек.
• Арендодатель. Проверен по документам, владельцы других точек в этом месте хорошо о нем отзываются.
• Договор. Прописаны арендные каникулы, условия на случай форс-мажора, порядок повышения аренды (не более 10% в год), условия ремонта.