Как выбрать локацию для бизнеса

Содержание

Локация критически важна для бизнесов в сферах торговли, офлайн-услуг, общепита. Прибыль напрямую зависит от места, где находится точка. Для производственных компаний выбор места не так важен. Гораздо важнее то, удобно ли расположено производство и как настроена логистика.

Ключевые критерии при выборе локации

1. Зона обслуживания. Это радиус, откуда приходят клиенты. Например: 400 м для магазина «у дома», 1 км для небольшого салона красоты эконом-класса.
2. Население. Количество жителей и работающих людей в этой зоне.
3. Проходимость. Поток людей в разное время. Его надо замерить утром, днем и вечером по будням и по выходным. Или можно изучить, сколько в этом месте люди делают покупок у конкурентов.
4. Платежеспособность. Уровень доходов потенциальных клиентов. Оценивается по типу жилья, брендам в соседних магазинах.
5. Конкуренты. Количество конкурентов в выбранном районе.
6. Средний чек. Сколько денег в среднем оставляют покупатели конкурентов в этой локации.
7. Выручка конкурентов. Общий оборот рынка в этой точке.
8. Емкость рынка. Чтобы ее оценить, нужно сравнить общие расходы населения с выручкой конкурентов.

Можно самостоятельно собрать данные. Например, обойти район и посчитать количество конкурентов или посмотреть на Яндекс Картах. Чтобы замерить проходимость, провести возле будущей точки некоторое время.

Однако удобнее и достовернее получить данные из специальных сервисов. Один из них, BestPlace, доступен клиентам СберБизнеса.

Два способа оценить локацию

Способ 1. С помощью «метода конкурента»

Найдите ближайшего конкурента, посчитайте у него выручку, а потом спроецируйте на свое место:

Купите что-то утром, когда точка только открылась. Затем вечером — перед закрытием. По номерам чеков можно определить, сколько было покупок за день.

1. Постойте рядом с местом, где клиенты расплачиваются, и послушайте, какие суммы им называют. Так можно оценить средний чек.
2. Рассчитайте выручку по формуле:

Выручка = Количество чеков за день х Средний чек.

Способ 2. С помощью сервисов аналитики

Есть сервисы, которые показывают, сколько заведений того или иного типа находится в нужном вам районе, сколько людей там проживает, сколько они тратят. Рассмотрим, как это работает, на примере сервиса BestPlace.

Как использовать специальный сервис при выборе локации

1. Выбор бизнеса. Чтобы оценить потенциал конкретного адреса, сервис предлагает 45 вариантов бизнеса, который можно там открыть. Если задача найти локацию для определенного бизнеса, сервис предложит 16 вариантов.
2. Радиус оценки. BestPlace позволяет выбрать эффективную зону охвата для конкретного типа бизнеса: от 100 м для услуг в шаговой доступности до 1 км для бизнеса, где клиент выбирает именно вашу компанию и готов преодолеть достаточное расстояние на пути к своей цели.
3. Население. Важно понимать, сколько жителей и работающих людей находится в выбранной зоне. С помощью отчетов получите актуальные данные о численности и структуре населения, чтобы оценить потенциальную аудиторию.
4. Трафик. Вы можете использовать аналитику с объективными данными о пешеходном и автомобильном трафике без трудоемких полевых исследований.
5. Потенциальные конкуренты. Количество игроков на рынке в выбранном районе напрямую влияет на перспективы новой точки. В отчетах сервиса собрана актуальная информация о конкурентах — чтобы вы могли быстро оценить насыщенность рынка.
6. Ограничения на ведение бизнеса. Сервис поможет проверить, не находится ли потенциальная локация, например, в зоне запрета продажи алкоголя.

Как получить доступ к BestPlace

1. Зарегистрируйте ИП или ООО.
2. Откройте расчетный счет в Сбере.
3. Для работы в сервисе нужно подключить в СберБизнес решение для розничной торговли.
4. Зайти в подключенное отраслевое решение и нажать на кнопку «Выбрать сервисы», далее — «Подбор локации» для ОТР Розница.

Как оценить локацию с помощью сервиса

Рассмотрим, как пользоваться сервисом.

Шаг 1. Оценить численность населения в потенциальной зоне обслуживания

Сервис показывает общее количество домохозяйств (квартир и частных домов), численность сотрудников бизнес-центров, средний доход населения и количество квартир в строящихся домах.

Данные оформляются в виде таблицы.

Шаг 2. Оценить доходы клиентов будущей точки

Сервис показывает средний бюджет семьи в домах, находящихся внутри ячейки.

Информация представлена в виде шестиугольных ячеек.

Шаг 3. Оценить уровень конкуренции

Отчет содержит список ближайших конкурентов по выбранному виду бизнеса и радиусу оценки, закрытые точки и места, наиболее благоприятные для торговой точки.

Данные представлены на тепловой карте.

Шаг 4. Узнать средний чек в локации

Отражает количество онлайн-касс (ККТ), интенсивность выручки, средний чек и долю безналичных платежей.

Данные выводятся в виде таблицы.

Три дополнительных способа использования BestPlace

Способ 1. Подобрать локацию под вид бизнеса

Цель: из доступных к аренде помещений выбрать то, которое отвечает требованиям выбранного вида бизнеса.

Требования системы: пользователь самостоятельно выбирает вид бизнеса (из 16 базовых вариантов), арендную ставку руб./м², площадь и город для подбора локации.

Результат: список наиболее подходящих вариантов с прогнозом потенциальной выручки и возможностью получить полноценный отчет с оценкой параметров выбранной локации.

Пример работы сервиса.

Способ 2. Определить виды бизнеса, которые выгоднее открыть в выбранной локации

Цель: помещение уже арендовано или находится в собственности, и надо выяснить, какой вид бизнеса будет наиболее успешен.

Требования системы: пользователь вносит информацию об адресе и площади оцениваемой локации.

Результат: рейтинг востребованных видов бизнеса, рейтинг по продажам, потенциальная выручка и подробный отчет.

Пример работы сервиса.

Способ 3. Отчет о локации по выбранному виду бизнеса

Цель: нет заранее выбранного помещения и бизнеса, но есть задача проверить наиболее популярные варианты.

Требования системы: пользователь самостоятельно выбирает вид бизнеса (45 базовых вариантов), адрес локации и радиус оценки конкурентов.

Результат: полный структурированный отчет о локации по выбранному виду бизнеса, включая такие метрики, как автомобильный и пешеходный трафик, население, доходы, конкуренты, интенсивность выручки, инфраструктура, аренда и продажа.

Пример работы сервиса.

На что обращать внимание при выборе помещения

Кроме самой локации важны технические параметры помещения.

Что проверить при осмотре помещения:

• освещение и уровень шума утром и вечером;
• состояние стен, потолка, пола — смотрите, чтобы не было трещин, протечек, плесени;
• работа кондиционера (если есть) — насколько он шумный, не появляется ли при включении неприятный запах;
• период, когда в последний раз проводился капремонт здания — для старых домов это важно;
• наличие интернета и его скорость — если для работы нужен Wi-Fi.

Что важно знать про разные варианты помещений, прописали в таблице.

Продуктовый магазин: советы по выбору локации

Формат магазина

Для небольшого минимаркета «у дома»:

• Жилые комплексы (новостройки) — лучший вариант. Первые этажи там часто сдаются под магазины, есть готовые коммуникации. Минус — аренда дороже, чем в старом фонде.
• Дома старого фонда — аренда дешевле, но нужно проверять, переведено ли помещение в нежилой фонд. Часто бывают проблемы с коммуникациями.

Для магазина с уникальным товаром (крафтовые продукты, фермерская лавка, сыры, чай):

• Торговые центры — можно, если у вас есть то, чего нет у конкурентов. Но будьте готовы к высокой аренде и жестким правилам.
• Отдельно стоящие здания — хороший вариант. Нет соседей-жильцов, можно занять большую площадь. Но внимательно считайте коммунальные платежи — они могут быть выше, чем в жилом доме.

Трафик и его качество

Можно приехать на место в разное время (утро, обед, вечер, будни и выходные) и посмотреть не только количество людей, но и кто эти люди и что у них в руках.

• Разряженный трафик — это когда люди идут с пакетами из другой «Пятёрочки». Они уже потратили деньги, и до вашего магазина дойдут «пустыми».
• Как с этим бороться: либо открываться до конкурента по ходу движения, либо предлагать то, чего нет у сетевиков.

Оценить качество трафика в конкретной локации можно также с помощью отраслевого решения для розничной торговли. Помимо аналитики по продажам и конкурентам, тут можно выбрать помещение с учетом трафика, анализа доходов потребителей и арендной платы.

Пример выбора помещения через отраслевое решения для розничной торговли

Зона влияния

Для продуктового магазина главное — ближняя зона в радиусе 400 метров. Это расстояние, которое человек готов пройти пешком за хлебом и молоком.

• Считайте по тротуарам и тропинкам. Если через дорогу сложный переход (подземный или надземный), жители домов на другой стороне в вашу зону не входят — им будет неудобно.
• Учитывайте ширину дороги. Чем шире и оживленнее магистраль, тем меньше людей с другой стороны станут вашими клиентами.

Удобство для клиента

• Парковка. Люди часто приезжают на машинах. Есть ли удобная парковка? Можно ли быстро заехать и выехать?
• Вход. Если ступенек больше 5–7 — это проблема для пожилых людей и родителей с колясками. Зимой такие ступеньки травмоопасны.
• Освещение. Вечером должно быть светло и безопасно.

Инфраструктура и соседи

• Кто рядом? Аптеки, салоны красоты, кофейни — хорошие соседи, они создают дополнительный трафик.
• Конкуренты. Если рядом крупный сетевой магазин («Пятёрочка», «Магнит»), вам будет сложно. Нужно либо предлагать то, чего нет у них (крафтовые продукты, местная фермерская продукция), либо работать круглосуточно, либо иметь другие конкурентные преимущества.
• Жильцы над вами. Если вы открываетесь в жилом доме, заранее подумайте, как не мешать соседям: сделайте шумоизоляцию, организуйте загрузку товаров так, чтобы не загораживать подъезд.

Салон красоты: советы по выбору локации

Формат салона

Для салона эконом-класса (простые стрижки, маникюр, недорого):

• Спальные районы. Клиентам важно, чтобы было близко к дому.
• Идеальный вариант — первый этаж жилого дома с отдельным входом. Обратите внимание, чтобы ступенек было как можно меньше.

Для бизнес-салона (широкий спектр услуг, качественное оборудование):

• Престижные районы, торговые центры, бизнес-центры. Здесь важна транспортная доступность: удобный подъезд, парковка, остановки рядом.

Для премиум-салона (эксклюзив, высокий сервис):

• Центр города, отдельные здания. Клиенты готовы специально ехать к вам, если вы предлагаете что-то уникальное.

Для салонов с экспресс-услугами (маникюр, укладка, брови):

• Торговые центры (ТЦ). Здесь большой поток людей, но есть свои правила: высокая аренда, жесткий график работы и полное подчинение правилам ТЦ.

Удобство для клиента (поставьте себя на место гостя)

• Удобно ли подходить пешком? Нет ли темных дворов или оживленных трасс, которые нужно переходить?
• Есть ли парковка? Если нет бесплатной, можно ли арендовать места рядом?
• Удобно ли подъехать на такси?

Кто вокруг

• Посчитайте конкурентов. Сходите в салоны рядом как тайный покупатель. Посмотрите, что у них хорошо, а что плохо. Их слабые места можно сделать своими преимуществами.
• Оцените «зону влияния». Примерно 70% клиентов придут к вам из радиуса 1 км. Посмотрите, сколько людей живет рядом, какие у них дома (новостройки или старый фонд — это подскажет уровень дохода).

Инфраструктура

• Есть ли рядом банкоматы, магазины, фитнес-клубы? Хорошие соседи могут стать источником клиентов (можно договориться о скидках друг для друга).
• Освещена ли улица вечером? Безопасно ли?

Оценить качество трафика в конкретной локации можно также с помощью отраслевого решения для розничной торговли. Помимо аналитики по продажам и конкурентам, тут можно выбрать помещение с учетом трафика, анализа доходов потребителей и арендной платы.

Пример выбора помещения через отраслевое решения для розничной торговли

План оценки локации для ПВЗ

Формат ПВЗ: варианты размещения и особенности

Для стандартного ПВЗ «у дома» (с базовым набором услуг — выдача и прием заказов, возвраты).

Первые этажи жилых комплексов (в том числе новостроек) — оптимальный вариант. Высокая плотность населения и стабильный поток клиентов, а помещения зачастую уже адаптированы под коммерцию: есть нужные коммуникации и отдельный вход. Минус — повышенная арендная ставка по сравнению с объектами в старом фонде.

Помещения в домах старого фонда — более бюджетный вариант аренды, но при выборе локации важно убедиться, что помещение переведено в нежилой фонд и соответствует требованиям маркетплейсов. Нередко требуется дооснащение: прокладка коммуникаций, усиление электроснабжения, организация зоны разгрузки.

Для ПВЗ с расширенным функционалом (примерочные, зона проверки товара, прием отправлений от селлеров, дополнительные сервисы):

Торговые центры — подходят, если вы планируете сделать ПВЗ частью мультисервисного пространства и готовы к высокой аренде и строгим правилам эксплуатации объекта. В ТЦ стабильно высокий трафик, но важно грамотно спроектировать зону выдачи, чтобы не создавать заторов в проходах.

Отдельно стоящие здания или павильоны — удобный формат для крупного ПВЗ: нет ограничений со стороны жильцов, можно занять большую площадь и организовать полноценный складской блок, зону ожидания и удобную зону разгрузки. При этом стоит учитывать повышенные коммунальные платежи и затраты на обслуживание объекта — они могут быть выше, чем в помещениях на первых этажах многоквартирных домов.

Трафик и его качество

Оценить качество трафика в конкретной локации можно с помощью отраслевого решения для розничной торговли. Помимо аналитики по продажам и конкурентам, тут можно выбрать помещение с учетом трафика, анализа доходов потребителей и арендной платы. Сервис предоставляет дополнительную возможность оценки отдельно пешеходного и автомобильного трафика.

Пример работы сервиса.

Зона влияния ПВЗ

Для пункта выдачи заказов ближняя зона в радиусе 400–800 м. Это расстояние, которое клиент готов преодолеть пешком, чтобы забрать заказ. В плотной городской застройке и спальных районах оптимальный радиус — около 800 м, в районах с низкой плотностью ПВЗ и в новых ЖК допустимо расширять зону до 1000 м — клиенты готовы идти чуть дальше, если поблизости нет альтернатив.

Пример работы сервиса.

Инфраструктура и соседи ПВЗ в одном отчете

Хорошо, если рядом расположены места с устойчивым потоком людей: аптеки, кофейни, салоны красоты, отделения банков, почтовые отделения. Такой соседский трафик работает на ПВЗ: люди, пришедшие по своим делам, могут заодно забрать заказ. Это повышает частоту посещений и узнаваемость пункта.

Конкуренты. Если поблизости уже есть ПВЗ других сетей или мультибрендовых точек, оцените уровень конкуренции. В плотной «кластерной» локации (несколько пунктов в радиусе 300–500 м) выигрывают те ПВЗ, у которых выше рейтинг, удобнее вход, есть дополнительные сервисы (примерочные, зона проверки товара, прием возвратов и отправлений) либо более удобный график работы.

Если конкурентный перегруз очевиден, ищите локацию с дефицитом пунктов выдачи либо делайте ставку на сервис и скорость. Это может стать главным преимуществом.

Жильцы над вами и взаимодействие с жилой зоной. Если ПВЗ размещается на первом этаже многоквартирного дома, важно минимизировать неудобства для жильцов.

Продумайте схему разгрузки: лучше организовать ее со стороны двора или хозяйственной зоны, а не у подъездов, чтобы не перекрывать проход и не создавать шум в утренние и вечерние часы. При необходимости предусмотрите шумоизоляцию в зоне приемки и хранения посылок. Также стоит заранее согласовать с управляющей компанией правила доступа курьеров и график погрузочно‑разгрузочных работ — это снизит риск конфликтов и претензий.

Пример работы сервиса.

Почему профессиональный отчет полезен при выборе локации для ПВЗ

Комплексный анализ локации позволяет минимизировать риски при открытии ПВЗ. Профессиональный отчет дает объективную картину потенциала точки на основе:

1. Точных данных о трафике — как пешеходном, так и автомобильном.
2. Анализа конкурентной среды — количества действующих и закрытых ПВЗ разных маркетплейсов.
3. Демографической информации — плотности населения и уровня доходов в зоне охвата.
4. Потенциала роста — наличия новостроек и планов развития района.

Аренда: что проверить в договоре и как оценить арендатора

Договор аренды

Договор — ваша главная защита. Особенно важно, если вы планируете делать дорогой ремонт. Рассказываем, каким должен быть договор и что в нем необходимо прописать, чтобы снизить риски для бизнеса.

Допустим, вы посчитали, что планируете зарабатывать 1,15 млн рублей в месяц. Значит, вы не должны платить за аренду больше 127 тыс. рублей.

1. Тип договора:
2. • на 11 месяцев — арендодатели часто предлагают такой договор, чтобы его не регистрировать; риск в том, что через год вас могут попросить съехать;
   • на 3–5 лет и больше — безопасный вариант, договор нужно зарегистрировать в Росреестре; обязательно пропишите, как часто и на сколько можно повышать аренду (идеально — не чаще раза в год и не более чем на 10%).
2. Арендная плата. Из чего она состоит:
3. • Базовая ставка — плата собственнику.
   • Коммуналка — свет, вода.
   • Эксплуатационные расходы — уборка общих зон, вывоз мусора (особенно важно в ТЦ).
3. Обеспечительный платеж. Обычно это сумма за 1–2 месяца аренды. Это страховка для арендодателя на случай, если его имущество как-то испортится по вине съемщика. Если ничего такого не случится, деньги вернутся, когда закончится срок аренды.
4. Арендные каникулы. Бывает, в помещении нужен ремонт. Попросите не платить аренду один-два месяца. Коммуналку придется отдавать. Это нормальная практика, но арендодатель не обязан идти вам навстречу.
5. Ремонт и улучшения. Согласуйте план ремонта и смету заранее. Если вы делаете неотделимые улучшения, например ставите раковину или перегородку, пропишите, кто их оплачивает и вернут ли вам деньги при выезде.
6. Акт приема-передачи. Подписывается в день, когда вы получаете ключи. Внимательно осмотрите помещение и пропишите в акте все недостатки: трещины, сломанные замки, пятна на стенах. Сделайте видео. Это поможет вернуть обеспечительный платеж, когда будете съезжать.
7. Штрафы. Прописаны ли штрафы за опоздания, шум, нарушение графика работы? Особенно внимательно читайте этот пункт, если открываетесь в ТЦ — там штрафы могут быть очень высокими.
8. Форс-мажор. Что будет в случае эпидемии, пожара или других чрезвычайных ситуаций? Можно ли будет получить отсрочку или скидку по аренде?

Как проверить арендодателя

1. Запросите документ о праве собственности. Сверьте адрес помещения с адресом в документах.
2. Получите выписку из ЕГРН. Узнайте, нет ли обременений (ареста, залога) и кто настоящий владелец площади.
3. Если помещение сдает компания, проверьте ее на сайте налоговой, не находится ли она в стадии банкротства или ликвидации.
4. Поговорите с предыдущими арендаторами, если есть такая возможность. Узнайте, были ли проблемы.

Даже при идеальной локации очень важно оценить юридическую чистоту помещения для бизнеса.

Важно убедиться, что помещение законно перевели в нежилой фонд. Проверить полномочия директора, если помещение принадлежит ООО. Для отдельно стоящих зданий у арендодателя должны быть разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию. Попросите их показать. Также вы можете проверить арендатора при помощи специальных сервисов. Например, в Сбере есть сервис «Безопасный бизнес» — базовые функции доступны бесплатно.

Краткий чек-лист для оценки локации

Перед тем как подписать договор, проверьте:

• Место. Наличие парковки, хорошая транспортная доступность, район подходит под вашу целевую аудиторию.
• Трафик. Если вы в массмаркете — высокая проходимость, если в премиум-сегменте — клиенты готовы специально приезжать.
• Помещение. Есть вода, канализация, достаточно мощности электросети для работы оборудования. Есть место для разгрузки товаров. Для точки в жилом доме важно, чтобы это место было не со стороны двора.
• Вход. Удобный, без высоких ступенек.
• Арендодатель. Проверен по документам, владельцы других точек в этом месте хорошо о нем отзываются.
• Договор. Прописаны арендные каникулы, условия на случай форс-мажора, порядок повышения аренды (не более 10% в год), условия ремонта.