Как инвестировать в недвижимость с 1,5 млн рублей: разбор от эксперта
Зарабатывать на коммерческой недвижимости хотят многие, но не знают, с чего начать. Как подобрать торговое помещение для инвестиций и минимизировать риски? И можно ли сделать первый шаг, если ваш стартовый капитал всего 1,5 млн рублей? Разбираемся вместе с экспертом.
Эксперт:
Василий Прокопьев
эксперт по недвижимости, продакт-менеджер отраслевого решения «Недвижимость»
Арендный бизнес — низкорентабельный: доходность от сдачи в аренду помещения в Москве в сфере стрит-ретейла составляет около 8,5% в год, говорит Василий Прокопьев. На первый взгляд это мало, но если купить объект, а затем заключить договор с федеральным арендатором, то этот объект в любой момент можно продать как готовый арендный бизнес и получить 30% к прежней стоимости.
С какой суммы можно начать арендный бизнес?
Василий Прокопьев специализируется на сдаче помещений в аренду стрит-ретейлу (речь идёт о первых этажах, подходящих для уличной торговли). Такие помещения площадью 40–90 м2 стоят от 5 млн рублей в регионах, от 10 млн рублей — в Московской области, и от 15–20 млн рублей — в Москве.
«Если вы нашли классный объект, есть много вариантов, как решить вопрос нехватки денег. Я впервые инвестировал 6 лет назад и вложил в покупку помещения всего 1,5 млн рублей — мы впятером купили объект в новостройке площадью 500 квадратных метров. Затем, еще до начала отделки, мы нашли арендатора — магазин “Пятёрочка”. После сдачи дома мы подписали договор аренды, а после запуска магазина продали объект как готовый арендный бизнес. Я заработал на этом около миллиона рублей», — вспоминает Василий.
Если партнёрство вам не подходит, можно взять кредит, если ваши текущие доходы позволяют гасить проценты и сохранять выгоду. Также можно договориться на рассрочку с продавцом или обсудить другие форматы покупки помещения.
С чего начать поиск объекта?
Промах с выбором объекта может дорого обойтись начинающему инвестору. Поэтому с самого начала стройте чёткий план, начиная с того, кому именно вы собираетесь сдавать помещение в аренду. «Например, вы хотите сдавать аптеке. Тогда нужно выстраивать матрицу интересов аптек с точки зрения помещения: какой там должен ходить транспорт, какой нужен объём жилого массива, какие конкуренты могут помешать, будет ли якорный продуктовый магазин поблизости, который будет привлекать людей в аптеку», — говорит Василий.
Главное при выборе объекта для арендатора из сферы уличной торговли — пешеходный трафик. При этом разные объекты можно ориентировать на различные направления потока людей. «Медцентр стоит ориентировать на трафик, который идёт с утра, потому что именно с утра сдаются анализы и делаются процедуры, чтобы высвободить день. Вечером у них клиентов меньше, поэтому основное направление трафика будет из дома на работу. А у аптеки основным будет направление трафика с работы домой — в этом отличие», — объясняет Василий.
Если же вы хотите сдавать помещение в аренду магазину у дома, считайте проходимость в день и обращайте внимание на то, сколько людей живёт поблизости. Удобный вариант — помещения по ходу движения людей на автомобиле по дороге домой или возле остановки.
Как выбрать арендатора в стрит-ретейле?
Василий инвестирует в помещения для стрит-ретейла, в числе прочих причин, потому, что у этого бизнеса самая широкая аудитория: «Все едят, все пьют, все ходят в аптеки». Чем уже аудитория у бизнеса, которому вы собираетесь сдавать помещение, тем рискованнее проект.
Но личные предпочтения тоже важны. «Я сдаю помещения бизнесу, который мне нравится, например сети аптек “Планета здоровья”, магазинам “Красное и белое”. Я сам у них покупаю, представляю, откуда в этом бизнесе берутся деньги, мне нравятся их идеи. Например, у “Планеты здоровья” появилось одно из первых мобильных приложений и постаматы для выдачи посылок. Здорово, когда арендатор умеет зарабатывать, использует рационально свой режим работы и формат», — говорит Василий.
Когда вы определились с возможными арендаторами, начинайте осматривать помещения. «Недвижимость выбирают ногами и считают трафик вручную: нужно съездить на объект несколько раз, чтобы посчитать проходящих мимо людей по головам в утреннее, вечернее, дневное время в будни и выходные — желательно не в воскресенье. Для регионов 1000 человек в час — это очень хороший показатель. Можно рассмотреть место с трафиком от 700–800 человек в час. В Москве показатели должны быть в 2 раза выше», — говорит эксперт.
Дополнительно изучайте конкурентов ваших будущих арендаторов: посмотрите, как они ведут бизнес и сколько у них клиентов, советует Василий.
80–110 м2
подходящая площадь первого помещения для стрит-ретейла в Москве (больше площадь — выше риски)
1500–2000
человек в час
оптимальная пешеходная проходимость для помещения под сдачу в аренду стрит-ретейлу в Москве
1000
человек в час
оптимальная пешеходная проходимость для помещения под сдачу в аренду стрит-ретейлу в регионах
80–110 м2
подходящая площадь первого помещения для стрит-ретейла в Москве (больше площадь — выше риски)
1500–2000
человек в час
оптимальная пешеходная проходимость для помещения под сдачу в аренду стрит-ретейлу в Москве
1000
человек в час
оптимальная пешеходная проходимость для помещения под сдачу в аренду стрит-ретейлу в регионах
Как покупать хорошие помещения?
Кризис — удачное время для покупки помещений. «Раз в 4–5 лет во время кризисов происходит серьезная девальвация объектов. В прошлом году из-за пандемии люди продавали парикмахерские, работавшие 15–20 лет. Так на рынок попадают объекты, которых 15 лет там не было, и это может оказаться выгодной покупкой», — напоминает Василий.
Помимо коммерческих объектов, следите за закрытием учреждений социальной инфраструктуры. «Например, может закрыться детский садик. Такие помещения тоже иногда выставляют на продажу, и они подходят для сдачи в аренду», — замечает Василий.
Как снизить риски?
Любые инвестиции — это риск, поэтому если у вас есть запас по сумме, лучше рассматривать несколько объектов подешевле вместо одного дорогого. «Вы можете, конечно, купить “Пятёрочку” в хорошем месте, но если что-то пойдёт не так, вы останетесь с пустым помещением площадью 500–600 м2 — и вряд ли сможете пересдать его другому магазину из-за особенностей запросов арендаторов», — предупреждает эксперт.
Поэтому важна диверсификация. Если вы планируете жить как рантье, то в портфеле желательно иметь не только недвижимость, но и акции, облигации и другие долгосрочные инструменты фондового рынка. «Недвижимость плюс ценные бумаги формируют сбалансированный портфель», — уверен Василий.
Ещё один способ подстраховки — обзавестись арендаторами до покупки помещения. «За последние 4 месяца я купил два объекта, под которые у меня были арендаторы. Для таких сделок нужны насмотренность и экспертиза, чтобы выбрать интересное место и завязать разговор о покупке с продавцом», — объясняет он.
Затем нужно получить документы от продавца, направить их сетевым арендаторам и предоставить свои контактные данные. Договор об аренде и сделку о покупке помещения можно заключать одновременно — это безопасно с точки зрения бизнеса.
При этом всегда существует риск, что арендаторы выйдут на собственника напрямую — тогда вы потеряете сделку. Надёжный вариант — приобрести готовый арендный бизнес, но это как минимум вдвое дороже, чем делать всё самому. Порог входа в регионах для стрит-ретейла — от 10 млн рублей, в Москве — около 25 млн рублей. При этом вы всё равно не застрахованы от того, что арендатор съедет и придётся искать нового. Поэтому всегда анализируйте помещение для покупки так, как если бы вы приобретали его без арендатора: изучайте трафик, жилой массив и все остальные факторы, влияющие на привлекательность объекта, предупреждает эксперт.