Все в стрит-ретейл: что будет с рынком коммерческой недвижимости во второй половине 2022 года
На рынок недвижимости влияют разнонаправленные тенденции. Уход арендаторов негативно сказался на сегменте ТЦ, а инвесторы тем временем проявляют повышенный интерес к стрит-ретейлу. Разбираемся с экспертом — какие помещения стоит покупать в ближайшее время и какой доходности ждать от аренды.
Директор направления стрит-ретейла компании Knight Frank Russia
Рынок коммерческой недвижимости можно условно подразделить на три сегмента: офисы, торговые центры и стрит-ретейл. Сейчас от ухода арендаторов больше всех страдают ТЦ. Прежде инвестиции в них были очень ликвидными: купил, сдал, получаешь определённую доходность, а потом прибыль. Окупил — перепродал. Сейчас же многие избавляются от таких объектов и ориентируются на помещения поменьше.
За первый квартал 2022 года в Москве открыли всего один новый торговый центр — Discovery площадью 17,5 тысячи квадратных метров. По сравнению с тем же периодом прошлого года объём нового предложения упал на 58%, следует из аналитики агентства Knight Frank. В целом в 2022 году откроется вдвое меньше торговых центров, чем было запланировано, — запуск половины объектов уже перенесли.
При этом доля вакантных помещений до конца года будет расти из-за закрытия ряда иностранных магазинов, ожидают эксперты. Чтобы привлекать арендаторов, владельцам придётся сдавать площади на более выгодных условиях.
В сегменте офисного рынка эксперты Knight Frank также ожидают сокращения ввода, которое сдержит рост доли вакантных площадей. Конкретную динамику эксперты предсказывать не берутся — она будет понятна после II и III квартала. Однако уже ясно, что период восстановления будет более затяжным, чем после пандемии, — тогда он составил менее года.
С другой стороны, в этом году, как и в прошлом, сохранится высокий спрос на офисы со стороны компаний ТМТ-сектора (технологии, медиа, коммуникации), считают эксперты. Компании с госучастием тоже могут проявить интерес к офисам, что станет значимым фактором поддержки. Кроме того, на место западных компаний, покинувших московские офисы, могут прийти азиатские.
Структура спроса на офисы по секторам компаний
За I квартал 2022 года арендодатели даже повысили свои запросы по ставкам аренды в классе А: с учётом роста на 1,2% показатель составил 26 149 рублей за квадратный метр в год. В классе В, наоборот, показатель снизился на 1,5% — до 17 286 рублей.
Что будет со стрит-ретейлом
В середине марта 2022 года в сегменте стрит-ретейла начался ажиотаж, говорит Ирина Козина из Knight Frank. Причина в том, что у инвесторов осталось не так много вариантов, куда вложить деньги. При этом продавцы поднимали цены: одни на 5–10%, другие более кардинально. Однако хорошо продавались только объекты с небольшой наценкой, отмечает эксперт. Например, вместо 50 млн рублей помещение уходило за 52–53 млн.
Спрос постепенно пришёл к норме, но доля вакантных объектов в районах пешеходных улиц, знаковых и туристических «насиженных» мест не растёт: жители крупных городов создают достаточно трафика даже в отсутствие иностранных туристов. В ближайшие месяцы здесь ничего не изменится, ожидает Ирина.
Принцип выбора помещения под сдачу в аренду тоже не меняется: в приоритете у покупателей самые проходные места. Доходность у помещения на 15 квадратов возле метро с вытяжкой, где можно торговать шаурмой, и помещения под магазин площадью 100 квадратов во дворе, может быть одинаковая.
На какую доходность и окупаемость можно рассчитывать
Доходность за последние годы снизилась, признаёт Ирина Козина. Рассчитывать на её рост в ближайшее время не стоит, поскольку арендаторы не стали зарабатывать больше даже в условиях повышения цен на товары и услуги. Кроме того, в столице доходность инвестиций в коммерческую недвижимость ниже, чем в регионах.
«В целом доходность падает: если 3 года назад владельцы помещений в Москве рассчитывали на 10–12% годовых, то сейчас консервативные инвесторы готовы получать 7–8% в топовых локациях. Думаю, что ещё больше инвесторов привыкнут к этому уровню. В регионах до сих пор можно купить доступный стрит-ретейл и получить более высокую доходность, но вопрос, на какое время», — говорит эксперт.
Ставки в этом году вырастут больше, чем в прошлом, ожидает Ирина: они часто привязаны к индексу потребительских цен. «Собственники планируют повышение не менее чем на 7%, некоторые — на 10%», — говорит она.
Скачкообразного роста стоимости помещений, как это произошло с автомобилями, эксперт не ожидает. Исторически с коммерческой недвижимостью такого никогда и не было, добавляет она. Скидок при покупке также ожидать не стоит: даже собственники, которые уехали за границу, не хотят продавать помещения дешевле, чем по рынку.
Для управления бизнесом удобно использовать автоматизированное решение, такое как единое окно для арендного бизнеса от Сбера. Следите за оплатами, формируйте счета автоматически, планируйте доход и следите за окончанием сроков аренды по разным объектам в одном месте. Там же можно создавать и хранить договоры аренды по шаблонам, искать новых арендаторов и сразу проверять их на благонадёжность.
Какие помещения стоит выбирать сегодня
На московском рынке растёт объём предложений от города. Вероятно, власти в ближайшее время будут продавать больше зданий, чтобы пополнить бюджет, и это выгодно для малого бизнеса. Кроме того, город предлагает аренду в новых зданиях. Предприниматель, победивший на торгах, потом может подать заявку на приоритетный выкуп этого помещения.
Так или иначе, начинающим предпринимателям стоит покупать объекты у города: после вложений в ремонт они окупаются за 5–6 лет.
Объекты у незнакомых частных лиц покупать рискованно, предупреждает эксперт. Даже опытные предприниматели стараются приобретать помещения по знакомству, чтобы избежать рисков появления скрытых собственников и прочих обременений.
При прочих равных стоит выбирать помещения, в которых уже был арендатор, — совсем новое помещение с неналаженным клиентским потоком бывает сложно сдать. При покупке также важно проверять все детали, необходимые для арендаторов: наличие мокрых точек, санузла, отопления, лифта, удобного подъезда.
Как начать бизнес в стрит-ретейле
Чтобы всё сделать правильно, первым делом стоит разобраться, какого арендатора вы планируете искать, говорит Ирина Козина.
«Даже если вы приобретаете помещение для своего бизнеса, подумайте, а что будет, если не пойдёт? Кому тогда я смогу его сдать? Чем больше разных сфер бизнеса вы можете представить в своём помещении, тем лучше. Например, в 15 квадратных метров не влезет ни аптека, ни пекарня, а 35–40 метров уже более комфортны и для аптеки, и для кофейни, и для маленького салона красоты — при условии хорошего местоположения».
Если вы рассматриваете помещение площадью 100 и более квадратных метров, то нужно проверить, можно ли его разделить в случае необходимости. Например, если арендатор сократит свой бизнес.
«Изучите входную группу и планировку: не мешают ли колонны, несущие стены, можно ли поставить две двери, есть ли окна, из которых можно сделать двери», — советует Ирина. В некоторых домах нельзя трогать фасад, если он охраняется как культурное наследие. И это тоже может быть помехой, предупреждает она.
Вкладываться в основательный ремонт стоит не всегда, продолжает эксперт. Это зависит от того, на каких арендаторов вы рассчитываете. Так называемый White Box, то есть предчистовая отделка, подойдёт для малого бизнеса: условная маленькая кофейня или табачный магазин смогут быстро поставить своё оборудование и начать работать.
Но если речь о сетевом арендаторе, то он всё равно будет делать ремонт под себя и может раздробить стены заново, поэтому в некоторых случаях даже White Box делать бессмысленно.
«В любом случае не нужно заморачиваться с цветом или специальным оборудованием, подключать много точек электричества или воды, как для себя. Вам нужны основные точки подключения — и всё. Договор с арендатором будет отличаться только по длительности арендных каникул», — объясняет Ирина.
В целом вложиться в стрит-ретейл сегодня — разумное решение, резюмирует эксперт: так можно сохранить деньги и получать стабильный доход. «Мы видим, что сделки совершаются, а в последние недели — достаточно быстрые. При этом собственники не готовы на торг: причин для предоставления скидок нет».
Больше материалов по теме «На старте»
Вы отписались от рассылки!
Спасибо, что были с нами! Возобновить подписку можно в любой момент на сайте СберБизнес Live