Опрессовать трубы и пролить крышу: как управляющей компании найти скрытые недочёты в новостройке

После окончания строительства застройщик передаёт дом управляющей компании, которую выбирает сам. После заселения жители могут поменять УК, поэтому она заинтересована в том, чтобы собственники с самого начала были довольны работой систем, внешним видом дома и общим уровнем комфорта.

Ещё одна причина, почему управляющей компании стоит внимательно проверять новостройку при приёмке, заключается в риске дополнительных расходов. Если недочёты строительства не предъявить застройщику вовремя, потом придётся устранять их самостоятельно за счёт бюджета УК.

С чего начинается приёмка дома

Обычно приёмка начинается за два месяца до плановой даты сдачи объекта, говорит Павел Соколов. Опытные управляющие компании действуют по проработанному чек-листу, проверяя конструктивные и инженерные системы по мере готовности. Компетенций новичков здесь может не хватить: приёмка и обслуживание домов — разные специальности. Если вы планируете работать с новостройками, стоит обучать персонал или привлекать для приёмки инженеров, хорошо знающих нормативные требования в сфере строительства.

Как организовать работу коллектива в сфере ЖКХ, читайте в нашем материале.

«Кроме того, нужно составлять чек-листы по всем видам существующих систем. Нельзя принимать дом по принципу “пришёл, принял, не посмотрел”», — подчёркивает эксперт. Первым делом стоит обращать внимание на готовность жизненно важных инженерных систем: пожарная сигнализация, система пожаротушения, лифты, оборудование для предоставления коммунальных услуг. Системы должны работать к моменту заселения дома, чтобы клиенты сразу оказывались в безопасной среде.

Сразу после приёмки дома нужно провести сверку данных по площади — цифры часто не совпадают, и УК может потерять на этом часть выручки. Если у компании не хватает ресурсов на ручную инвентаризацию, можно проделать эту работу с помощью решения СберБизнеса для ЖКХ. Достаточно передать адрес дома — и получить реестр помещений, составленный на основе выписок из ЕГРН, а также точные данные об общей площади. Кроме того, на онлайн-платформе доступны функции CRM и мобильного приложения для приёма заявок от жителей, а также аутсорсинг других услуг. Подключите сервис для управления домами — и получайте нужные данные в несколько кликов.

Реклама. Рекламодатель www.sberbank.ru

«По нормативам баланс ответственности УК ограничивается стеной дома. Всё, что за стеной, — ответственность ресурсоснабжающей компании. Если внешние сети вовремя не переданы в РСО, то на долю управляющей компании могут “упасть” непрофильные затраты. Это точно будет проблема, потому что у УК нет квалификации, по обслуживанию внешних сетей», — объясняет Павел Соколов.

Работа с мелкими недочётами

В отличие от жизненно важных систем, мелкие визуальные недочёты управляющая компания может фиксировать в акте и следить за их устранением в срок до 5 лет после заселения дома. Например, непокрашенный цоколь или неустановленный стоппер для входной двери.

При этом важно понимать, что УК в любом случае ответственна за устранение этих недостатков. Приоритет этой работы лучше устанавливать в зависимости от срока гарантии — на каждый элемент срок разный, и за ним надо следить, чтобы не брать на себя лишних расходов. Как правило, застройщик устраняет недочёты за месяц-два, добавляет эксперт.

Добросовестный застройщик, по словам Павла, заинтересован в хорошем состоянии дома так же, как и управляющая компания. Он закладывает в проект определённую идею и предполагает, что её полноценное осуществление будет способствовать будущим продажам. Позитивное впечатление от дома также в целом влияет на репутацию строительной компании.

«Застройщики сотрудничают с УК, чтобы, условно говоря, дорогой домофон, который они поставили, продолжал радовать жителей, а не сломался через месяц», — резюмирует эксперт.

О чём можно и нельзя договариваться с застройщиком

Теоретически в момент сдачи дома всё оборудование должно работать, а ремонт в подъездах — полностью завершён. Однако в реальности новостроек без недостатков почти не бывает.

Недобросовестные застройщики при этом могут «продавать» дом управляющей компании как актив. «Тогда возникают договорённости, которые могут распространяться и на приёмку дома — это плохо», — предупреждает Павел.

Договорённости «не замечать» недочёты строительства, конечно, негативно влияют и на репутацию застройщика, и на бизнес УК. Если домофон месяцами не работает, трубы текут, а лифт то и дело ломается, жители будут недовольны. Аналогичную реакцию вызовет и внеплановый ремонт за счёт жителей.

Добросовестные застройщики и управляющие компании таких сделок не заключают. Но могут договариваться о других отступлениях, от которых выиграют все три стороны: и застройщик, и УК, и жители.

Это целесообразно, так как жители и сами сразу после заселения начинают ремонт, но при этом, бывает, разрушают всю красоту в подъезде. «Чтобы этого не произошло, застройщик и УК договариваются, что застройщик выделяет деньги, а управляющая компания через 2–3 года сделает ремонт сама», — приводит пример эксперт. И добавляет, что обычно подобные договорённости оформляют гарантийным письмом.

Полезно также начинать сотрудничество с застройщиком как можно раньше. Квалифицированные строительные компании заинтересованы в консультациях с УК ещё на этапе проектирования. Для этого стоит наращивать компетенции, советует Павел: управляющая компания сможет получать больше домов в управление, а сами дома, благодаря ранним консультациям, будут экономичнее и удобнее в эксплуатации.

“Представим, что застройщик создал дом с очень красивым подъездом, неудобным для уборки, потому что кран для воды в подвале. В результате шикарный подъезд в процессе эксплуатации будет вечно в грязи, особенно зимой, когда для уборки нужно будет таскать воду по морозу. Если бы УК пришла на объект до сдачи и погрузилась в такие детали, эту ситуацию можно было бы предотвратить”, - объясняет эксперт.

Резюме