7 правил выбора помещения для стрит-ретейла
«Место, место и ещё раз место» — эта американская поговорка описывает главный принцип выбора помещения для уличной торговли. Вместе с экспертами разбираемся, на что, кроме удачного расположения, стоит обращать внимание.
Спикеры:
Юлия Кузнецова
замдиректора департамента торговой недвижимости консалтинговой компании Colliers
Станислав Бибик,
партнер Colliers
Ирина Буренко,
коммерческий директор девелопера Realty4Sale
Марина Маркова,
руководитель направления стрит-ретейл консалтинговой компании «Магазин магазинов»
По данным «Авито Недвижимость», спрос на торговые площади в 2020 году упал на 10%, зато на помещения свободного назначения, в том числе для стрит-ретейла, вырос на 7%. Стоимость аренды таких помещений поднялась на 12% по сравнению с 2019 годом. Это связано с карантином первой волны, когда многие магазины в торговых центрах были закрыты или не могли работать в полную силу.
«Качественные помещения в стрит-ретейле популярны всегда, а с учётом ограничений деятельности торговых центров спрос на них увеличился в разы»,
— говорит Юлия Кузнецова, замдиректора департамента торговой недвижимости Colliers.
«Качественные помещения в стрит-ретейле популярны всегда, а с учётом ограничений деятельности торговых центров спрос на них увеличился в разы»,
— говорит Юлия Кузнецова, замдиректора департамента торговой недвижимости Colliers.
Спрос на объекты стрит-ретейла превышает ожидания — во многом из-за отложенного во время пандемии спроса, считает коммерческий директор компании Realty4Sale Ирина Буренко. Конкуренция между предпринимателями выросла, поэтому действовать надо быстро.
Стоимость аренды зависит в первую очередь от площади помещения и его месторасположения. Как правило, самые дорогие квадратные метры — в местах с высоким пешеходным трафиком: у станций метро, на центральных пешеходных и торговых улицах.
50 000–180 000 ₽
за 1 м2 в год — средняя ставка аренды помещения для стрит-ретейла на основных торговых улицах Москвы: от Садового кольца до Столешникова переулка
Источник: «Коммерсантъ», январь 2021 года
50 000–180 000 ₽
за 1 м2 в год — средняя ставка аренды помещения для стрит-ретейла на основных торговых улицах Москвы: от Садового кольца до Столешникова переулка
Источник: «Коммерсантъ», январь 2021 года
В спальных районах ставки, как правило, ниже — там открывают много продуктовых маркетов, магазинов для дома и медицинских центров.
Как правило, арендаторы ищут места с помощью онлайн-сервисов, таких как «Авито», «Циан» и «Яндекс.Недвижимость». Реже — через риэлторов и специализированные компании. Вот как выбрать хорошее помещение:
Оптимальная площадь помещения
30–50 м2 — кофейни, булочные или еда на вынос
100–200 м2 — аптеки, кафе, торговые точки с товарами и услугами
400–600 м2 — рестораны
1000–2000 м2 — супермаркеты
В центре не всегда есть помещения нужной площади. Например, внутри Садового кольца в Москве чаще встречаются свободные объекты площадью до 200 м2, а за его пределами — до 500 м2
.
Определитесь с аудиторией и концепцией бизнеса
Магазинам повседневного спроса, в том числе фуд-ретейлерам, лучше располагаться у транспортных развязок, например возле остановок транспорта, метро, рядом с парковочными зонами и в других местах с высокой проходимостью.
«Премиальным брендам не так важен трафик, главное — имидж локации. Для них топовое место — своеобразная визитная карточка», — объясняет Станислав Бибик, партнер Colliers. В Москве такие компании предпочитают Столешников переулок, Кузнецкий Мост, Петровку и другие центральные улицы.
Кому не подойдут помещения для стрит-ретейла
Гнаться за привлекательными локациями не стоит тем, кому не нужна витрина или полноценное помещение для офлайн-бизнеса. Например, для dark store выгоднее арендовать склад в непроходном месте. Реже всего в «уличном» формате открываются фитнес-центры, детские и развлекательные проекты — аттракционы, боулинг, кинотеатры.
.
Проанализируйте трафик
Учитывайте два показателя — количественный и качественный. Сначала посчитайте количество проходящих мимо людей в определённые дни и часы, например в будни вечером и в выходные днём. Затем изучите аудиторию — узнайте, кто они: рабочие или представители креативного класса, какого возраста и достатка. Изучив трафик, можно понять, будет ли бизнес интересен людям в этом конкретном месте.
.
Взвесьте финансовые возможности
Определите, какую долю прогнозируемой выручки придётся тратить на аренду. Доход может колебаться из-за сезона, непостоянства пешеходного трафика и других факторов. В месяцы с низким оборотом бизнес из-за высокой арендной платы может стать нерентабельным. Чтобы оставаться в плюсе, рассчитайте точку безубыточности — минимально необходимый объём выручки.
По общепринятому правилу, за аренду нельзя платить больше 25% выручки. Однако этот потолок можно увеличить — при условии, что бизнес приносит прибыль.
.
Оцените здание
Красивый вход, вывески и панорамные окна помогают привлечь клиентов. Но если помещение расположено в старом жилом фонде, поменять конструкцию окон и декорировать фасады скорее всего не разрешат, а размещение вывески придётся согласовывать с городской администрацией. Особые требования установлены и для внутреннего ремонта.
Если помещение находится в жилом доме, чтобы открыть бизнес, необходимо разрешение местных жителей — и даже в этом случае конфликты не исключены. Яркий пример — бесконечная борьба жителей улицы Рубинштейна с рестораторами в Санкт-Петербурге.
Для общепита на первых этажах в жилых зданиях есть ограничения и по площади. Нельзя открывать заведения больше 250 м2, а максимальное разрешённое число посадочных мест — 50. При этом площадь залов точек по продаже алкоголя в жилых домах должна быть не меньше 20 м2.
.
Изучите условия договора
Перед съёмом помещения узнайте, почему съехали предыдущие арендаторы, и тщательно проверьте документы.
Выясните, находится ли помещение в собственности арендодателя: снимать напрямую, как правило, выгоднее и надёжнее. Важно, чтобы у него не было обременений — ограничений в пользовании и распоряжении имуществом.
Если у арендодателя нет законных оснований сдавать помещение, договор аренды могут признать ничтожным. Выселение обернётся убытками, особенно если сделать ремонт.
Посмотрите, не предусмотрены ли дополнительные платежи, например за охрану здания, вывоз мусора, парковку или инженерные сети.
Заключайте договор на срок от года — в этом случае его надо регистрировать в Росреестре. Так проще защитить свои права.
.
Позаботьтесь о безопасности
Арендаторы уличных помещений должны самостоятельно заботиться о безопасности сотрудников, покупателей и имущества. Учтите в бизнес-плане расходы на установку сигнализации и оплату услуг охранного предприятия.
.
Дополнительные условия
Разным сферам бизнеса нужны различные дополнительные условия:
а
а
общепиту, медицинским центрам и салонам красоты — наличие мокрых точек, то есть возможность подвести воду к конкретному месту, а также соответствие помещения требованиям СанПин;
а
а
фуд-ретейлу — зона выгрузки и отгрузки товаров;
а
а
почти всем — парковка для сотрудников и посетителей.
Если каких-то условий не хватает, но они не критичны, используйте это в переговорах с арендодателем, чтобы получить скидку.