Бизнес в ЖКХ на минималках: простой способ создать управляющую компанию за 6 шагов

Шаг первый: зарегистрируйте юридическое лицо или ИП

Управлять домами могут юрлица и ИП. В этой сфере чаще всего используются ООО — им больше доверяют жители и контрагенты. С пошаговым порядком регистрации можно ознакомиться на портале Госуслуг. Для начала вам понадобится название и юридический адрес. Если на момент регистрации у компании ещё нет офиса, то можно указать место прописки учредителя или директора.

Чтобы избежать проблем в будущем, важно при выборе названия для вашей компании проверить, не существует ли уже другой действующей управляющей компании ЖКХ с таким же названием. И если да, то обязательно выбрать другое, иначе лицензию получить не удастся.

Прежде чем регистрироваться, нужно определиться с кодами деятельности — ОКВЭД. Для управляющей организации стоит выбрать три кода:

1. 68.32.1 — управление жилым фондом
2. 68.32.2 — управление нежилым фондом
3. 68.32.3 — техническая инвентаризация объектов жилого и нежилого фонда

Даже если вы планируете работать только с жильём, коды для нежилого фонда всё равно пригодятся, чтобы управлять подвалами и другими нежилыми помещениями, например зарабатывать на сдаче в аренду.

После этого нужно создать учредительные документы: решение о создании юрлица (если участник один) или договор об учреждении (если участников несколько) и устав ООО. Затем можно подавать заявление о госрегистрации — на портале Госуслуг, лично в ФНС или на сайте налоговой, а также в МФЦ либо по почте.

Стать ИП проще, и этот способ регистрации также допустим для управляющей компании. Подать заявление о регистрации ИП удобно в СберБизнесе — без посещения ФНС и офиса банка. Решение налоговиков поступит через три дня. А пока ждёте, подумайте, как выстраивать бизнес-процессы сразу после начала деятельности.

Например, УК необходимо круглосуточно быть на связи с жителями. Решение СберБизнеса для ЖКХ позволяет снизить расходы за счёт аутсорсинга услуг. В сервис входит онлайн-платформа с функциями CRM и мобильное приложение для приёма заявок от жильцов. Подключите сервис для управления домами — и решайте распространённые проблемы до их возникновения.

В течение 30 дней после регистрации юрлица нужно определиться с налоговым режимом. Малому бизнесу подходит упрощёнка: старая УСН или новая автоматизированная УСН, которая будет доступна с 1 июля. О выборе режима нужно уведомить налоговиков через личный кабинет на сайте ФНС, чтобы не оказаться на ОСНО — режиме с высокой налоговой нагрузкой и требованиями к бухучёту.

Шаг второй: получите квалификационный аттестат

Руководитель управляющей организации должен иметь квалификационный аттестат — документ о наличии знаний для управления многоквартирными домами. Его можно получить как до регистрации юрлица, так и после. Форму заявления о выдаче аттестата можно скачать на портале Госуслуг. Подать заявление можно там же, а также через МФЦ, по обычной или электронной почте либо лично — в лицензионную комиссию региональной жилищной инспекции. На получение сертификата нужно заложить две-три недели: экзамен проходит офлайн, в течение 10 дней с момента подачи заявления.

Ещё до 10 дней уйдёт на выдачу аттестата после сдачи экзамена. Если экзамен с первого раза сдать не удалось, можно подать ещё одно заявление — число попыток не ограничено.

Экзамен бесплатный. Чтобы подготовиться, надо изучить 200 вопросов с вариантами ответов. Порядок проведения квалификационного экзамена утверждён приказом Минстроя.

Шаг третий: получите лицензию

Порядок лицензирования описан в ст. 192 ЖК и постановлении правительства о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами. Лицензии выдают те же жилищные инспекции, а подать заявку можно сразу после получения квалификационного аттестата (без него запросить лицензию не получится). Подать заявку можно на портале Госуслуг.

Обязательных документов, которые нужно предоставить, четыре: заявление, которое можно скачать там же, приказ о назначении руководителя, квалификационный аттестат, платёжка об оплате госпошлины. Получение лицензии впервые обойдётся в 30 000 рублей. Спустя 5 лет документ понадобится переоформить — это будет стоить в 6 раз дешевле — 5 000 рублей.

Теперь нужно запастись терпением и ждать. Предельный срок выдачи лицензии — 45 рабочих дней после подачи заявки.

В оформлении документа могут отказать. Например, если у руководителя есть неснятая или непогашенная судимость за преступление в сфере экономики. Либо если у заявителя уже была аналогичная лицензия, но её отозвали.

Шаг четвёртый: обзаведитесь клиентами

Поиск клиентов для бизнеса по управлению домами сильно отличается от других бизнесов, будь то розничные продажи, услуги или B2B.

• Вариант 1: убедить собственников выбрать вашу компанию на общем собрании
  Жителей в любой момент могут изменить способ управления и управляющую компанию. Договориться напрямую с жителями домов — это трудозатратный, но всё же рабочий вариант для получения дома в управление и самый верный способ для завоевания доверия жителей. Самостоятельно выбранные УК воспринимаются людьми гораздо лучше, чем навязанные муниципалитетом или застройщиком.
• Вариант 2: получить дом по конкурсу
  В течение 60 дней после ввода новостройки в эксплуатацию орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс по выбору управляющей компании. Конкурс проводят и в том случае, если дом по какой-то причине лишился УК, а жители не собрались на общее собрание или не выбрали новую компанию.
  Участие в таких конкурсах может оказаться непростым испытанием для новичков в бизнесе: понадобится глубокая работа с издержками. О том, как решать эту и другие распространённые проблемы управляющих компаний, читайте в материале «Строим управляющую компанию: опыт предпринимателя».
  По правилам проведения конкурсов участники должны предлагать меньший размер платы за содержание и ремонт жилого помещения (основная прибыль управляющей компании), чем тот, который установлен в конкурсной документации. Побеждает участник, который предложит самую маленькую плату. При этом не разрешено снижать размер платы более чем на 10% от базового уровня. Если такое произойдёт, конкурс признают несостоявшимся.
• Вариант 3: получить дом в управление на время от застройщика
  Выбор управляющей организации регулирует ст. 161 ЖК. Первоначально договор на обслуживание новостройки заключает застройщик — не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Поэтому построить доверительные отношения с застройщиками — хороший способ получать дома в управление.
  После заключения договора УК компания может управлять домом, пока орган местного самоуправления не проведёт открытый конкурс.
• Вариант 4: получить дом от муниципалитета
  Если предыдущие способы не сработали, то есть жители дома не выбрали управляющую компанию и конкурс не состоялся, муниципалитет сам определяет УК из перечня.
  Чтобы попасть в этот перечень, компании надо подать заявление или участвовать в конкурсе на территории нужного муниципалитета. Дальше выбор делается автоматически: муниципалитет назначает на свободный дом УК, которая управляет меньшим количеством домов. Или в порядке очерёдности при прочих равных.

Шаг пятый: найдите помещение для офиса либо договоритесь с МФЦ

УК обязана иметь представительство не дальше 3 километров от домов, которыми управляет.

Если у вас в планах обслуживать много домов на обширной площади и в разных муниципалитетах, есть два варианта действий. Открывать небольшие филиалы по мере роста компании или заключать договоры с ближайшими МФЦ, через которые жители смогут обращаться в вашу УК.

Шаг шестой: проверяем документы

Компанию можно считать созданной. Прежде чем приступать к работе, проверим документы. У вас должны быть:

• Регистрация в качестве ИП.
• Расчётный счёт в банке.
• Лицензия.
• Аттестат руководителя управляющей организации (предпринимателя)

Если всё в порядке, можно заключать договоры с работниками, ресурсоснабжающими организациями, клиентами, заниматься открытием филиалов, и, конечно, начинать работу.

Коротко о главном:

1. В процессе создания управляющей организации важно изучить несколько основополагающих документов:
   - Жилищный кодекс России (раздел VIII «Управление многоквартирными домами»)
   - Постановление правительства о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами
   - Постановление правительства об управлении многоквартирными домами
   - Приказ Минстроя о порядке проведения квалификационного экзамена
   - Постановление правительства о конкурсах по выбору управляющих организаций
2. Начинайте с создания ИП, а не юрлица, чтобы не усложнять процесс.
3. Запаситесь временем и терпением. В общей сложности на создание управляющей компании уйдёт не меньше трёх месяцев.
4. Будьте внимательны с документами. Их правильное оформление с первого раза — залог максимально быстрого запуска УК.
5. Ищите клиентов разными способами.
6. Используйте решение Сбера, которое может помочь пройти путь создания своей управляющей организации. Оптимизируйте расходы и автоматизируйте процессы с самого начала. Создайте эффективный бизнес на единой онлайн-платформе и используйте современные способы связи с жителями.