Бизнес в ЖКХ на минималках: простой способ создать управляющую компанию за 6 шагов
Управление домами — бизнес, к которому государство предъявляет более жёсткие требования, чем к оказанию многих других услуг. Разбираемся, как начать своё дело в коммунальной сфере: от правил регистрации бизнеса до идей по поиску клиентов.
Шаг первый:
зарегистрируйте юридическое лицо или ИП
Управлять домами могут юрлица и ИП. В этой сфере чаще всего используются ООО — им больше доверяют жители и контрагенты. С пошаговым порядком регистрации можно ознакомиться на портале Госуслуг. Для начала вам понадобится название и юридический адрес. Если на момент регистрации у компании ещё нет офиса, то можно указать место прописки учредителя или директора.
Чтобы избежать проблем в будущем, важно при выборе названия для вашей компании проверить, не существует ли уже другой действующей управляющей компании ЖКХ с таким же названием. И если да, то обязательно выбрать другое, иначе лицензию получить не удастся.
Прежде чем регистрироваться, нужно определиться с кодами деятельности — ОКВЭД. Для управляющей организации стоит выбрать три кода:
.
68.32.1 — управление жилым фондом
.
68.32.2 — управление нежилым фондом
.
68.32.3 — техническая инвентаризация объектов жилого и нежилого фонда
Даже если вы планируете работать только с жильём, коды для нежилого фонда всё равно пригодятся, чтобы управлять подвалами и другими нежилыми помещениями, например зарабатывать на сдаче в аренду.
После этого нужно создать учредительные документы: решение о создании юрлица (если участник один) или договор об учреждении (если участников несколько) и устав ООО. Затем можно подавать заявление о госрегистрации — на портале Госуслуг, лично в ФНС или на сайте налоговой, а также в МФЦ либо по почте.
Стать ИП проще, и этот способ регистрации также допустим для управляющей компании. Подать заявление о регистрации ИП удобно в СберБизнесе — без посещения ФНС и офиса банка. Решение налоговиков поступит через три дня. А пока ждёте, подумайте, как выстраивать бизнес-процессы сразу после начала деятельности.
Например, УК необходимо круглосуточно быть на связи с жителями. Решение СберБизнеса для ЖКХ позволяет снизить расходы за счёт аутсорсинга услуг. В сервис входит онлайн-платформа с функциями CRM и мобильное приложение для приёма заявок от жильцов. Подключите сервис для управления домами — и решайте распространённые проблемы до их возникновения.
В течение 30 дней после регистрации юрлица нужно определиться с налоговым режимом. Малому бизнесу подходит упрощёнка: старая УСН или новая автоматизированная УСН, которая будет доступна с 1 июля. О выборе режима нужно уведомить налоговиков через личный кабинет на сайте ФНС, чтобы не оказаться на ОСНО — режиме с высокой налоговой нагрузкой и требованиями к бухучёту.
Шаг второй:
получите квалификационный аттестат
Руководитель управляющей организации должен иметь квалификационный аттестат — документ о наличии знаний для управления многоквартирными домами. Его можно получить как до регистрации юрлица, так и после. Форму заявления о выдаче аттестата можно скачать на портале Госуслуг. Подать заявление можно там же, а также через МФЦ, по обычной или электронной почте либо лично — в лицензионную комиссию региональной жилищной инспекции. На получение сертификата нужно заложить две-три недели: экзамен проходит офлайн, в течение 10 дней с момента подачи заявления.
Ещё до 10 дней уйдёт на выдачу аттестата после сдачи экзамена. Если экзамен с первого раза сдать не удалось, можно подать ещё одно заявление — число попыток не ограничено.
Экзамен бесплатный. Чтобы подготовиться, надо изучить 200 вопросов с вариантами ответов. Порядок проведения квалификационного экзамена утверждён приказом Минстроя.
Шаг третий:
получите лицензию
Порядок лицензирования описан в ст. 192 ЖК и постановлении правительства о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами. Лицензии выдают те же жилищные инспекции, а подать заявку можно сразу после получения квалификационного аттестата (без него запросить лицензию не получится). Подать заявку можно на портале Госуслуг.
Обязательных документов, которые нужно предоставить, четыре: заявление, которое можно скачать там же, приказ о назначении руководителя, квалификационный аттестат, платёжка об оплате госпошлины. Получение лицензии впервые обойдётся в 30 000 рублей. Спустя 5 лет документ понадобится переоформить — это будет стоить в 6 раз дешевле — 5 000 рублей.
Теперь нужно запастись терпением и ждать. Предельный срок выдачи лицензии — 45 рабочих дней после подачи заявки.
В оформлении документа могут отказать. Например, если у руководителя есть неснятая или непогашенная судимость за преступление в сфере экономики. Либо если у заявителя уже была аналогичная лицензия, но её отозвали.
Шаг четвёртый:
обзаведитесь клиентами
Поиск клиентов для бизнеса по управлению домами сильно отличается от других бизнесов, будь то розничные продажи, услуги или B2B.
.
Вариант 1: убедить собственников выбрать вашу компанию на общем собрании
Жителей в любой момент могут изменить способ управления и управляющую компанию. Договориться напрямую с жителями домов — это трудозатратный, но всё же рабочий вариант для получения дома в управление и самый верный способ для завоевания доверия жителей. Самостоятельно выбранные УК воспринимаются людьми гораздо лучше, чем навязанные муниципалитетом или застройщиком.
.
Вариант 2: получить дом по конкурсу
В течение 60 дней после ввода новостройки в эксплуатацию орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс по выбору управляющей компании. Конкурс проводят и в том случае, если дом по какой-то причине лишился УК, а жители не собрались на общее собрание или не выбрали новую компанию.
Участие в таких конкурсах может оказаться непростым испытанием для новичков в бизнесе: понадобится глубокая работа с издержками. О том, как решать эту и другие распространённые проблемы управляющих компаний, читайте в материале «Строим управляющую компанию: опыт предпринимателя».
По правилам проведения конкурсов участники должны предлагать меньший размер платы за содержание и ремонт жилого помещения (основная прибыль управляющей компании), чем тот, который установлен в конкурсной документации. Побеждает участник, который предложит самую маленькую плату. При этом не разрешено снижать размер платы более чем на 10% от базового уровня. Если такое произойдёт, конкурс признают несостоявшимся.
.
Вариант 3: получить дом в управление на время от застройщика
Выбор управляющей организации регулирует ст. 161 ЖК. Первоначально договор на обслуживание новостройки заключает застройщик — не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Поэтому построить доверительные отношения с застройщиками — хороший способ получать дома в управление.
После заключения договора УК компания может управлять домом, пока орган местного самоуправления не проведёт открытый конкурс.
.
Вариант 4: получить дом от муниципалитета
Если предыдущие способы не сработали, то есть жители дома не выбрали управляющую компанию и конкурс не состоялся, муниципалитет сам определяет УК из перечня.
Чтобы попасть в этот перечень, компании надо подать заявление или участвовать в конкурсе на территории нужного муниципалитета. Дальше выбор делается автоматически: муниципалитет назначает на свободный дом УК, которая управляет меньшим количеством домов. Или в порядке очерёдности при прочих равных.
Шаг пятый:
найдите помещение для офиса либо договоритесь с МФЦ
УК обязана иметь представительство не дальше 3 километров от домов, которыми управляет.
Если у вас в планах обслуживать много домов на обширной площади и в разных муниципалитетах, есть два варианта действий. Открывать небольшие филиалы по мере роста компании или заключать договоры с ближайшими МФЦ, через которые жители смогут обращаться в вашу УК.
Шаг шестой:
проверяем документы
Компанию можно считать созданной. Прежде чем приступать к работе, проверим документы. У вас должны быть:
.
Регистрация в качестве ИП.
.
Расчётный счёт в банке.
.
Лицензия.
.
Аттестат руководителя управляющей организации (предпринимателя)
Если всё в порядке, можно заключать договоры с работниками, ресурсоснабжающими организациями, клиентами, заниматься открытием филиалов, и, конечно, начинать работу.
Коротко о главном:
.
В процессе создания управляющей организации важно изучить несколько основополагающих документов:
- Жилищный кодекс России (раздел VIII «Управление многоквартирными домами»)
- Постановление правительства о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами
- Постановление правительства об управлении многоквартирными домами
- Приказ Минстроя о порядке проведения квалификационного экзамена
- Постановление правительства о конкурсах по выбору управляющих организаций
.
Начинайте с создания ИП, а не юрлица, чтобы не усложнять процесс.
.
Запаситесь временем и терпением. В общей сложности на создание управляющей компании уйдёт не меньше трёх месяцев.
.
Будьте внимательны с документами. Их правильное оформление с первого раза — залог максимально быстрого запуска УК.
.
Ищите клиентов разными способами.
.
Используйте решение Сбера, которое может помочь пройти путь создания своей управляющей организации. Оптимизируйте расходы и автоматизируйте процессы с самого начала. Создайте эффективный бизнес на единой онлайн-платформе и используйте современные способы связи с жителями.