Финансы и законы

22 августа 2023

Заработать на дешевом объекте: потенциал коммерческих помещений стоимостью до 5 млн руб.

22 августа 2023

На рынок коммерческой недвижимости вполне можно зайти даже с ограниченным бюджетом. Рассказываем, какие объекты стоимостью до 5 млн руб. можно купить, есть ли на них спрос со стороны арендаторов и какие дополнительные расходы потребуются, чтобы начать зарабатывать.

Выбор в сегменте коммерческой недвижимости стоимостью до 5 млн руб. невелик. В Москве за такие деньги можно найти, например, подвальное помещение без ремонта либо небольшой объект в старой пятиэтажке на окраине города. В регионах вариантов больше. Тут вы можете рассчитывать уже на приобретение помещения на первом этаже формата стрит-ретейл с отдельным входом.

Кроме того, с таким бюджетом возможно найти интересные варианты на торгах, где часто продают муниципальные объекты, которые, к примеру, раньше принадлежали префектурам. Такие помещения могут продаваться по гораздо меньшей стоимости, чем обычные коммерческие, даже в Москве.

Портрет потенциальных арендаторов

Для бюджетных помещений придется поискать нетребовательных арендаторов — тех, кому не принципиален внешний вид здания, наличие ремонта или высокого трафика. Вот кто может подойти:

  • ПВЗ (пункты выдачи заказов)

    Такие точки, как правило, сами генерируют трафик — где бы ни находился пункт выдачи заказов, клиенты поедут туда, если поблизости нет других ПВЗ. У владельцев такого бизнеса, как правило, меньше требований, чем у рестораторов или представителей торговли: они согласятся на небольшие помещения и на то, чтобы ко входу вела лестница. Важными критериями для них являются низкая арендная ставка и возможность удобно пройти или проехать на машине к зданию.
  • Сервисные центры

    Владельцы сервисов по ремонту мобильных телефонов, обуви, одежды или часов тоже предъявляют меньше требований к внешнему виду здания, дизайну и размеру помещения.
  • Узкоспециализированные магазины

    Можно рассмотреть, например, зоомагазин или магазин спортивного питания. Такие места часто располагаются в подвальных помещениях или на объектах небольшой площади.
  • «Темная кухня»

    Заведения формата «кухня на районе», как правило, не принимают у себя посетителей: они выдают заказы курьерам или клиентам, которые сами приехали за своей едой. Им важно располагаться недалеко от основной дороги или станции метро, а также чтобы планировка помещения позволяла организовать там кухонное производство.
  • Бюджетный общепит

    Если вам удастся найти совсем маленькое помещение площадью 15-20 квадратных метров, но в проходном месте, вы можете рассмотреть и владельцев общепита в качестве арендаторов. Такой объект вполне подойдет тем, кто торгует шаурмой, выпечкой, или небольшой кофейне. Высокий трафик позволит владельцам окупить затраты на аренду и зарплату сотрудникам.

Где искать арендаторов

При поиске подходящего арендатора нужно проанализировать помещение и локацию. Посмотрите, что происходит в округе: какие люди там живут и работают, насколько интенсивный пешеходный и автомобильный трафик, есть ли парковочные зоны рядом с вашим помещением.

Оцените объекты, которые находятся рядом. Сделать это можно с помощью специальных сервисов: например, решения для коммерческой недвижимости от Сбера, которое не только позволяет автоматизировать управление вашими объектами, но и предоставляет полную аналитику по району, определяет, какие отрасли популярны в вашей локации, и даже помогает найти арендаторов.

Если поблизости от вашего объекта расположены салоны красоты, продуктовые магазины, зоны саморазвития (уроки игры на гитаре, танцевальные и вокальные студии), то это будет обеспечивать дополнительный трафик для ваших потенциальных арендаторов, и их будет быстрее и проще найти.

Сколько потребуется дополнительных расходов

Помимо покупки самого помещения, надо учитывать сопутствующие операционные расходы. Государственная пошлина за регистрацию права собственности по договору купли-продажи или мены составит 2 тыс. руб. для физлиц и 22 тыс. руб. для юрлиц (ст. 333.33 Налогового кодекса), нотариальное удостоверение договора купли-продажи обойдется еще в 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 тыс. руб. (ст. 333.24).

Кроме того, необходимо помнить о затратах на ремонт. Как правило, помещения с бюджетом до 5 млн руб. продаются не в самом хорошем состоянии. Может потребоваться переложить электропроводку или установить канализационную систему (помещения без мокрых точек тоже продаются).

Вот что нужно учитывать в первую очередь:

  • Наличие электричества

    Узнайте заранее, какое количество киловатт может потребоваться тому или иному арендатору. Если это складское или ремонтное помещение, то много света им не нужно. А вот для магазина может понадобиться не меньше 15 кВт в месяц.
  • Наличие мокрой точки

    Это тоже требует определенных операционных расходов, которые могут составить не менее 100 тыс. руб.
  • Наличие черновой отделки

    Если вы приобретаете помещение в новостройке, лучше покупать то, в котором уже есть хотя бы минимальная отделка, чтобы не вкладывать в его ремонт дополнительные миллионы.

Больше материалов по теме «Новое в законах»