Заработать на дешевом объекте: потенциал коммерческих помещений стоимостью до 5 млн руб.

Выбор в сегменте коммерческой недвижимости стоимостью до 5 млн руб. невелик. В Москве за такие деньги можно найти, например, подвальное помещение без ремонта либо небольшой объект в старой пятиэтажке на окраине города. В регионах вариантов больше. Тут вы можете рассчитывать уже на приобретение помещения на первом этаже формата стрит-ретейл с отдельным входом.

Кроме того, с таким бюджетом возможно найти интересные варианты на торгах, где часто продают муниципальные объекты, которые, к примеру, раньше принадлежали префектурам. Такие помещения могут продаваться по гораздо меньшей стоимости, чем обычные коммерческие, даже в Москве.

Портрет потенциальных арендаторов

Для бюджетных помещений придется поискать нетребовательных арендаторов — тех, кому не принципиален внешний вид здания, наличие ремонта или высокого трафика. Вот кто может подойти:

• ПВЗ (пункты выдачи заказов)
  
  Такие точки, как правило, сами генерируют трафик — где бы ни находился пункт выдачи заказов, клиенты поедут туда, если поблизости нет других ПВЗ. У владельцев такого бизнеса, как правило, меньше требований, чем у рестораторов или представителей торговли: они согласятся на небольшие помещения и на то, чтобы ко входу вела лестница. Важными критериями для них являются низкая арендная ставка и возможность удобно пройти или проехать на машине к зданию.
• Сервисные центры
  
  Владельцы сервисов по ремонту мобильных телефонов, обуви, одежды или часов тоже предъявляют меньше требований к внешнему виду здания, дизайну и размеру помещения.
• Узкоспециализированные магазины
  
  Можно рассмотреть, например, зоомагазин или магазин спортивного питания. Такие места часто располагаются в подвальных помещениях или на объектах небольшой площади.
• «Темная кухня»
  
  Заведения формата «кухня на районе», как правило, не принимают у себя посетителей: они выдают заказы курьерам или клиентам, которые сами приехали за своей едой. Им важно располагаться недалеко от основной дороги или станции метро, а также чтобы планировка помещения позволяла организовать там кухонное производство.
• Бюджетный общепит
  
  Если вам удастся найти совсем маленькое помещение площадью 15-20 квадратных метров, но в проходном месте, вы можете рассмотреть и владельцев общепита в качестве арендаторов. Такой объект вполне подойдет тем, кто торгует шаурмой, выпечкой, или небольшой кофейне. Высокий трафик позволит владельцам окупить затраты на аренду и зарплату сотрудникам.

Сколько потребуется дополнительных расходов

Помимо покупки самого помещения, надо учитывать сопутствующие операционные расходы. Государственная пошлина за регистрацию права собственности по договору купли-продажи или мены составит 2 тыс. руб. для физлиц и 22 тыс. руб. для юрлиц (ст. 333.33 Налогового кодекса), нотариальное удостоверение договора купли-продажи обойдется еще в 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 тыс. руб. (ст. 333.24).

Кроме того, необходимо помнить о затратах на ремонт. Как правило, помещения с бюджетом до 5 млн руб. продаются не в самом хорошем состоянии. Может потребоваться переложить электропроводку или установить канализационную систему (помещения без мокрых точек тоже продаются).

Вот что нужно учитывать в первую очередь:

• Наличие электричества
  
  Узнайте заранее, какое количество киловатт может потребоваться тому или иному арендатору. Если это складское или ремонтное помещение, то много света им не нужно. А вот для магазина может понадобиться не меньше 15 кВт в месяц.
• Наличие мокрой точки
  
  Это тоже требует определенных операционных расходов, которые могут составить не менее 100 тыс. руб.
• Наличие черновой отделки
  
  Если вы приобретаете помещение в новостройке, лучше покупать то, в котором уже есть хотя бы минимальная отделка, чтобы не вкладывать в его ремонт дополнительные миллионы.