Готовность арендодателя подписывать долгосрочный контракт

Если арендодатель не готов перезаключать договор на длительный срок (три-пять лет) и предлагает подписать контракт на 11 месяцев — максимально возможный период для краткосрочной аренды, — стоит сменить локацию.

Так в 2018 году поступили основатели кофейни и магазина кофе «Кооператив „Чёрный“» Артём Темиров и Павел Шуваев. У помещения на улице Покровка в центре Москвы, которое партнёры снимали три года, сменился собственник. Он отказался продлевать контракт на пять лет, потому что решил открыть в этом месте свою кофейню.

Тогда Темиров и Шуваев переехали на соседнюю улицу — в Лялин переулок. Там площадь помещения была в три раза больше — 100 квадратных метров вместо 31 квадратного метра, а плата — выше (350 тысяч рублей в месяц вместо 240 тысяч рублей). Но владелец согласился подписать долгосрочный контракт. Работа в помещении по соседству также помогла команде сохранить всю аудиторию и не тратиться на продвижение с нуля в новой локации.

При выборе помещения предприниматели советуют всегда обсуждать не только срок контракта, но и возможность его продлить. Чтобы заинтересовать собственника, можно предложить ему выгодные условия, например ежегодную индексацию на приемлемую для бизнеса сумму. Так поступили Темиров и Шуваев, в среднем каждый год плата увеличивалась на 6–7 %.

Но перед этим необходимо оценить свои финансовые возможности и понять, способен ли бизнес увеличивать выручку. В противном случае рост арендных платежей снизит рентабельность.

Готовность арендодателя идти на уступки

Московская кофейня «Альпака и кофе» переехала в новое помещение, когда арендодатель — владелец мини-отеля на Сретенке — повысил ежемесячную плату. По словам основательницы заведения Анны Кертановой, в начале сотрудничества стороны прописали в контракте условие, согласно которому арендодатель может индексировать сумму не чаще двух раз в год.

Позже стороны устно договорились о том, что размер платежа останется фиксированным, но включить это условие в договор не успели. Команде пришлось оставить помещение, которое она снимала полтора года, — с августа 2018-го.

Читайте также

Скорая помощь: зачем предпринимателям обращаться к консультантам

По словам представителя сервиса «Юрист для бизнеса», стороны должны прописать в договоре возможность менять размер арендной платы. Без этого пункта собственник не вправе повышать цены в одностороннем порядке. Обычно их индексируют по размеру ключевой ставки ЦБ. Сейчас она составляет 4,5 %.

Кертанова не жалеет о переезде. По её словам, новый арендодатель, в отличие от предыдущего, идёт навстречу в спорных вопросах. Например, предпринимательница смогла отремонтировать помещение по своему усмотрению. До этого кофейня работала в пространстве с готовым дизайном без возможности его менять. На время карантина собственник уменьшил арендную плату на треть и разрешил перечислять её частями.

Но, как признаётся Кертанова, покидать прежнюю локацию было тяжело. По её словам, люди редко ездят за кофе из одного района в другой, а на сбор аудитории и восстановление привычного уровня выручки уйдут три-четыре месяца.

«На новом месте выручка в итоге оказалась меньше. Но маржинальность удалось выровнять за счёт сокращения затрат на приготовление завтраков и зарплату повара. К началу марта 2020 года мы уже вышли на ожидаемые показатели. Но к середине месяца всё посыпалось из-за эпидемии», — объяснила Кертанова. Точные цифры предпринимательница не раскрывает.

Необходимость делать ремонт

Как считают опрошенные редакцией предприниматели и эксперты, проблемы с проводкой, кондиционером и отоплением — веский повод сменить помещение или отказаться от переезда в новое, несмотря на подходящую цену. Особенно если в договоре не сказано, кто именно оплачивает расходы на ремонт, а собственник не готов взять их на себя.

Арендатор может столкнуться не только с дополнительными тратами. Переезд рискует затянуться из-за необходимости сделать капитальный ремонт. Такое произошло с основателями «Кооператива „Чёрный“». «Мы переехали в здание, которому было больше 100 лет. Часть труб оказались прогнившими. Мы всё поменяли во время ремонта», — отметил Темиров. Из-за этого в итоге сумма расходов на ремонт увеличилась. Всего партнёры потратили 10,5 миллиона рублей.

Читайте также

Как предпринимателю оптимизировать численность штата

Представитель сервиса «Юрист для бизнеса» советует прописывать условия оплаты ремонта в договоре. В противном случае арендодатель может отказаться компенсировать эти расходы в счёт арендной платы. Обычно проект ремонта с собственниками не согласуют, если иное не прописано в контракте.

Также нужно соотнести технический план потенциального помещения с реальной планировкой. Несоответствия чреваты не только возможным ремонтом, но и штрафами со стороны проверяющих инспекций. Уточните у арендодателя, кто обслуживает здание, за чей счёт устанавливаются счётчики, кто ответственен за замену коммуникаций.

Изучить локацию и возможность получить больший трафик

Расположение влияет не только на трафик, но и на шансы получить некоторые виды лицензий. Например, на торговлю алкоголем. Его нельзя продавать в школах, больницах, университетах, а также на прилегающих к ним территориях. В большинстве регионов расстояние до торговой точки должно быть не меньше 100 метров.

Прежде чем переезжать, подсчитайте трафик в новой локации: сколько человек в разное время суток проходит мимо точки в будни и выходные. Интервалы лучше выбирать в зависимости от смен. Например, если кофейня работает с 9 до 19, то утро, скорее всего, длится до полудня, день — до 16, а вечер — до 19. Так вы сможете спрогнозировать примерную выручку и срок окупаемости инвестиций после переезда. Это особенно актуально для общепита и предприятий из сферы услуг.

Также проанализируйте, удаётся ли вам максимально охватить аудиторию в существующей локации. Аналогичным способом посчитайте, какая часть потенциальной аудитории становится покупателями.

У владелицы тюменского экомаркета «Пакета нет» не было проблем с арендодателем. Предпринимательница Кристина Шелемеха два года снимала помещение в спальном районе города. По её прогнозу, в день магазин должно было посещать по 25 клиентов, а выручка могла бы варьироваться от 8 до 15 тысяч рублей, в зависимости от количества продавцов на смене. Но реальный показатель не превышал 7,5 тысячи рублей в день, а число покупателей — 22 в день.

«Мы за два года так и не заполнили всё пространство лавки. Она выглядела немного пустой. Плотность населения в районе тоже оказалась недостаточной. Несмотря на то что экомаркет находился в 15 минутах езды от центра, клиенты к нам не приезжали»,

— объяснила Шелемеха

Как проверить арендодателя

Прежде чем подписывать договор, представитель сервиса «Юрист для бизнеса» советует удостовериться, что вторая сторона вправе сдать вам помещение. На проверку эксперты рекомендуют выделять не менее полутора недель. Для этого у арендодателя стоит запросить следующие документы:

Договор аренды с правом сдавать помещения в субаренду.

Договор безвозмездного пользования помещением с правом передачи права другим лицам.

Свидетельство о регистрации права собственности. Его выдавали арендодателям до 2016 года. Последние четыре года этот документ заменяет выписка из Единого государственного реестра прав. В ней прописано, сколько человек владеют пространством. Если сделка заключена без их согласия, её можно оспорить и выселить арендатора.

Читайте также

Штучный товар: как выгодно договориться с поставщиками

Приказ или распоряжение, согласно которому арендодатель вправе оперативно управлять имуществом. Эти документы запрашивают на случай, если вам сдаёт помещение не собственник; они позволят установить, вправе ли он распоряжаться имуществом. Соответствующая информация содержится также в выписке ЕГРН.

Какие условия согласовать в договоре аренды

Чтобы подписать соглашение об аренде помещения, мало договориться о выгодной цене. Нужно обсудить целый список нюансов в зависимости от того, каким бизнесом вы занимаетесь. Перечисляем универсальные:

Срок договора, условия продления и досрочного выхода из соглашения, а также возврата обеспечительного платежа. Собственник может, например, настаивать на уведомлении о расторжении договора аренды за три и более месяца и обязательной выплате компенсации за досрочный разрыв контракта.

По нормам закона, принятого Госдумой, до 1 октября 2020 года в отношении малого и среднего бизнеса из наиболее пострадавших от пандемии отраслей нельзя применять санкции за досрочное расторжение договора аренды. Но обеспечительный платёж предпринимателям не вернут.

Условия использования общих помещений, например холлов. Уточните, сможете ли вы, например, разместить информационный стенд или указатели в коридорах, вывеску на фасаде здания и т. д.

Порядок компенсации стоимости ремонта. Вы можете договориться о 100%-й компенсации, об уменьшении арендной платы на несколько месяцев или «арендных каникулах».

Плата за аренду, срок оплаты и лимит повышения платежа. Как правило, размер увеличивают раз в год, на ключевую ставку Центробанка. Она составляет 4,5 %.

Пункт о форс-мажорах, или обстоятельствах непреодолимой силы. К ним относят войны, эпидемии, стихийные бедствия, правительственные ограничения и другие ситуации, из-за которых предприниматель рискует потерять доход и возможность платить за аренду. Но учтите, что к форс-мажорам не относятся предпринимательские риски, например потеря выручки, нарушение условий контрагентов, невозможность платить по кредитам и т. д.

Для решения спорных вопросов не обязательно брать юриста в штат — можно воспользоваться круглосуточной поддержкой на аутсорсе с помощью сервиса «Юрист для бизнеса». Вы можете получить как устные и письменные консультации, так и содействие в переговорах и помощь в составлении договоров и документов.