Если вы решили снять для бизнеса нежилое помещение, будьте аккуратны — ошибка в договоре может стоить вам большую сумму. Лучше действуйте по нашему пошаговому алгоритму
Если вы решили снять для бизнеса нежилое помещение, будьте аккуратны — ошибка в договоре может стоить вам большую сумму. Лучше действуйте по нашему пошаговому алгоритму
Прежде чем заключать договор, удостоверьтесь, что у арендодателя есть право сдавать вам помещение. Если этого не сделать, можно получить неожиданное уведомление о выселении или вовсе отдать деньги мошенникам.
Самый идеальный вариант — помещение принадлежит человеку, с которым вы подписываете договор. Проверьте свидетельство о собственности. В нём должен быть указан субъект — паспортные данные и адрес регистрации владельца помещения. И объект — вид помещения, например, отдельно стоящий дом или нежилое помещение в многоквартирном доме, с адресом и характеристиками — этажом, площадью и другими данными.
Всегда сверяйте реальную площадь объекта и номер офиса с информацией из свидетельства о собственности — недобросовестный арендодатель может показать вам документ на другое помещение.
Так выглядит свидетельство о собственности на нежилое помещение
Еще помещение могут сдавать в субаренду. Например, крупная управляющая компания арендовала большой завод и сейчас пересдаёт его помещения компаниям поменьше. Обычно криминала в такой схеме нет, но нелишним будет попросить ознакомиться с договором аренды между собственником и УК. Там должна быть строчка о том, что владелец согласился с тем, что арендатор будет сдавать помещение в субаренду. В этом же договоре ищите условия расторжения между владельцем и арендатором — всегда есть риск, что собственник решит расстаться с арендатором и тогда по цепочке вас тоже попросят на улицу. Конечно, это маловероятная ситуация и вы сможете потребовать неустойку с УК, но бизнес это сохранить не поможет.
Важно — на сайте Росреестра закажите выписку из ЕГРН и проверьте, на кого зарегистрировано помещение.
Чтобы договор признали законным, он должен соответствовать требованиям сразу нескольких нормативных актов. В нём должны быть несколько обязательных пунктов.
Главный вопрос этого пункта — имеет ли право человек подписать договор аренды. На каком основании возникло это право? Если вы подписываете договор с менеджером, попросите у него доверенность от гендиректора компании.
Здесь нужно передать суть соглашения. В ситуации с арендой — указать, что, что помещение передаётся во временное использование для использования под (указать, что именно — офис, торговое помещение, производство и прочее). Если вместе с помещение вы получаете номер городского телефона — укажите это в этом пункте.
Не соглашайтесь подписывать договор, если в нём указано что-то иное или есть странные приписки. Например, не «передача во временное использование помещения», а «услуги по передаче помещения». Одно слово «услуги» — и это уже не договор аренды.
Так выглядит начало шаблонного договора аренды. Не стесняйтесь дописывать в него свои пункты
Если не указать в договоре срок действия, то в случае с арендой он будет считаться бессрочным. Это значит, что ваш арендодатель может отказаться от исполнения договора, предупредив вас об этом за 3 месяца.
Чаще всего договора аренды заключают на срок до одного года — чтобы не регистрировать их в Росреестре. Если в вашем договоре написано 11 месяцев или 364 дня — удостоверьтесь, что дальше есть пункт о приоритетном праве продления аренды. Но об этом чуть позже.
В этом пункте обычно указывается, что все споры решено урегулировать в первую очередь с досудебном порядке — это стандартный пункт. Обратите внимание на то, в каком суде предлагается разбираться, если не получилось договориться мирно.
Помните, что договор — это заключение между двумя людьми, которое может содержать любую информацию, если это не противоречит закону. Арендодатель может предложить вам свою версию договора, указав, что это «шаблон» или «одобренный юристами вариант». Если в нём есть пункт, которые не устраивают вас — предложите их исключить из договора или переписать. Отказывается — взвесьте, насколько эти пункты опасны для вас. Установленного законом образца договора аренды нежилого помещения нет, поэтому не слушайте отговорки о юристах и шаблонах, предлагайте свои варианты соглашения.
Если говорить не об откровенно мошеннических схемах, то в договорах аренды нежилых помещений стоит обращать внимание на два ключевых пункта.
Ответственность за неисполнение. Так называют часть, в которой обычно содержится множество пунктов для вас и практически ничего для арендодателя. Внимательно прочитайте часть, где говориться о штрафах для вас, лучше с юристом. Вам нужно осознавать, что вы действительно согласны выплатить неустойки и пени, если нарушите условия договора. Главный пункт обычно — штраф за неуплату. Взыскивается в процентах на каждый день просрочки.
Проверьте, чтобы в договоре обязательно были ясно прописаны условия пролонгации. Например, что у вас, при условии надлежащего исполнения договора, есть преимущественное право на продление аренды.
Важно добавить, что договор стороны могут расторгнуть только по обоюдному согласию. Если арендодатель настаивает на праве одностороннего расторжения, убедитесь, что вы готовы к такому повороту событий. Настаиваете на как можно большем сроке, за который вас обязаны уведомить о расторжении — например, хотя бы за 5-6 месяцев.
В договор нужно внести условия повышения стоимости аренды. Обычно так и пишут — арендодатель имеет право повысить стоимость договора не чаще одного раза в год максимум на N%. Оповестить о повышении арендодатель обязан за N дней.
Важно: укажите в договоре, что срок оплаты считается с момента отправки, а не поступления платежа — иначе придётся отвечать за задержки из-за банков.
Если вы заключаете договор аренды больше чем на шесть месяцев и настроены на долгосрочный бизнес в этом месте, обязательно отдайте документ проверенному юристу — в каждой ситуации может быть огромное количество тонкостей, универсальных решений нет.
Иногда сумма, которую арендодатель просит за использование помещение — не все фактические траты на офис. В договоре вас могут обязать оплачивать:
Устоявшейся практики нет, но обычно в какой-то форме арендодатель идёт бизнесу навстречу. Например, вы можете договориться сделать ремонт в счёт аренды. Или взять обязательство сделать ремонт, но при этом не платить 2-3 месяца. Или вовсе обойтись без арендных каникул, если помещение уже готово к работе.
В договоре может быть пункт, в котором вас обязывают пропускать в помещение в любое время самого арендодателя и его представителей. Иногда дописывают, что если ваше разрешение не получено, то арендодатель может сделать это самостоятельно.
Изменение условий договора в одностороннем порядке. Обычно вам предлагают следить за изменениями самостоятельно, с помощью специального раздела на сайте управляющей компании или где-то еще. Обязательства у арендодателя оповещать об изменениях нет. Избегайте такой ситуации — фактически, вам могут поднять стоимость аренды, выселить или сделать что-то еще когда и как угодно. Конечно, потом можно будет апеллировать к незаконности таких действий и долго судить, но разве вам это нужно?
Укажите в договоре, что вы въедете в помещение только после подписания акта приёмки — это нужно сделать за несколько дней до фактического переезда. Вносите в акт как можно больше информации — трещина в стене, состояние окон и дверей. Если в помещении есть что-то сломанное — обязательно укажите это в акте.
Добавьте в акт информацию обо всех предметах, что есть в помещении — стулья, столы, шкафы, витрины, даже чайник. Можно выбросить старый письменный стол и разваливающийся шкаф, а затем получить претензии от арендодателя на круглую сумму.
При заключении договора аренды от вас потребуется несколько документов:
Обычно этого достаточно для стандартного договора о передаче помещения во временное использование.
Такой документ могут назвать письмом о намерениях или «договором задатка» — встречаются разные вариации. Суть в том, что вы фиксируете ваши договорённости о намерении заключить договор аренды, чтобы помещение не сдали другим людям, пока вы собираете документы и ведёте переговоры о несущественных условиях договора.
В таком письме стоит кратко описать характеристики помещения, указать срок аренды и указать последствия отказа от аренды. Иногда по этому же предварительному договору с будущих арендаторов берут «залог». Могут написать, что если вы решите отказаться от заключения договора, то деньги не возвращаются. Здесь есть тонкость, нужно отличать задаток и аванс:
Если переданные деньги в расписке назвать так, то для него обязательно подписывать отдельный договор, согласно ст. 380 ГК РФ. Если не сделать письменное соглашение, сумма будет считаться авансом. Заверить такой документ можно у нотариуса. По условиям задатка если арендатор откажется от договора даже по уважительной причине, то деньги останутся у арендодателя. Если же наоборот, то владелец помещения должен вернуть деньги и обычно отдать такую же сумму сверху — тут как договоритесь.
В законе само определение термина не установлено, поэтому трактовка строится на практике судебных разбирательств. Фактическое отличие от задатка — если вы решите отказаться от заключения договора, то арендодатель будет обязан отдать вам всю сумму без каких-то штрафных санкций.
Когда вы утрясли все разногласия, договорились по всем пунктам и даже заключили предварительный договор — не расслабляйтесь. Не подписывайте готовый договор сразу — возьмите паузу на сутки, прочитайте еще раз договор вечером и свежим взглядом с утра.
На встрече с арендодателем будьте внимательны. Ситуация может быть такой — вам сбросили копию документа на почту, вы прочли и со всем согласны. На встрече вам предлагают распечатанный договор. Прочитайте то, что вам дают — может быть, перед печатью в него внесли какие-то изменения.
Подписывайте только тот экземпляр договора, который прочитали.
Спасибо, что были с нами! Возобновить подписку можно в любой момент на сайте СберБизнес Live